Не наш формат — регионы с трудом привыкают к апартаментам

Апартаменты уже прочно закрепились на рынках Москвы и Санкт-Петербурга, однако в других городах России этот сегмент по большому счету только начинает свое становление. Портал "Арендатор.ру" решил выяснить, как обстоят дела с такой недвижимостью в регионах.

Апартаменты уже прочно закрепились на рынках Москвы и Санкт-Петербурга, однако в других городах России этот сегмент по большому счету только начинает свое становление. Портал "Арендатор.ру" решил выяснить, как обстоят дела с такой недвижимостью в регионах, и понять, существует ли у него потенциал к росту либо удел подобного формата — быть в общей картине на заднем плане.

Равнение на столицу

Разговор о рынке апартаментов в регионах логично начать с Москвы и Санкт-Петербурга: эти города стали пионерами, и именно здесь представлено все разнообразие "неформатного жилья". Как и полагается, первой в эксперимент с новым типом недвижимости пустилась столица. Отчет принято вести с появлением первых объектов ММДЦ, а поспособствовали развитию апартаментов недостаток площадок под жилое строительство и ощутимое снижение интереса к офисам (одно из следствий экономического кризиса). Девелоперам пришлось искать иные инвестиционные возможности, и соответствующий потенциал был обнаружен в зарождающемся сегменте.

На сегодняшний день на Москву, по оценкам экспертов, приходится свыше 80% от всего объема апартаментов, строящихся в стране. Если говорить про структуру внутреннего рынка, то такие объекты занимают долю в 17,6%, уточняет Екатерина Батынкова, генеральный директор компании "Магистрат" (входит в ГК "Интеко"). "Всего экспонируются порядка 600 тыс. кв. м. Летом на рынок вышли несколько проектов во всех сегментах общей площадью 86 тыс. кв. м. Наиболее масштабный из них — МФК "Правда" с апартаментами и офисами (девелопер ПСН, общая площадь проекта 250 тыс. кв. м, средняя стоимость — 248 тыс. рублей за 1 кв. м). Наиболее дорогостоящим проектом среди них является проект Roza Rossa Boutique Hotel & Apartments от девелопера KR Properties. Средняя цена за 1 кв. м составляет 750 тыс. рублей", — рассказала эксперт.

Согласно информации департамента управления активами Nai Becar, по итогам третьего квартала 2017 года в структуре предложения продолжает преобладать бизнес-класс (59%). На элит-класс приходится 18%, на комфорт-класс — 23%.

Санкт-Петербург хоть и является вторым по количеству апартаментов городом, однако в этом отношении серьезно уступает Москве. Так, например, по данным коммерческого директора агентства недвижимости "Рядом" Дениса Крючкова, в Северной столице представлены около десяти проектов с общим объемом предложения 150 тыс. кв. м. Однако, добавляет он, до конца года этот показатель изменится до 210 тыс. кв. м. За третий квартал, если сравнивать его с предыдущим, объем предложения увеличился на 21%.

Другие данные приводят специалисты Knight Frank St. Petersburg. Их прогноз — выход в продажу около 100 тыс. кв. м апартаментов до конца 2017 года за счет активного редевелопмента промышленных территорий.

Есть разница между двумя центрами и в другом, обращает внимание Марина Сторожева, руководитель отдела продаж Lemminkainen (генеральный подрядчик апарт-комплекса Valo). "В Москве значительная доля покупателей приходится на тех, кто приобретает апартаменты для собственного проживания, в Санкт-Петербурге они составляют не более 30%. В основном их покупают с инвестиционной целью: сдавать юниты в долгосрочную или краткосрочную аренду", — делится эксперт.

В целом аналитики предрекают апарт-сегменту обоих городов стабильный рост и высокий уровень интереса со стороны как девелоперов, так и покупателей.

А как там у вас, на периферии?

В регионах наблюдается иная ситуация, чем в двух столицах. По сути, рынок апартаментов здесь только формируется, и городов, где представлен данный формат в той степени, что позволит справедливо оценить его развитие, мало. По мнению генерального директора VSN Realty Яны Глазуновой, "на периферии" еще имеется неизрасходованный ресурс для возведения жилых домов, и его хватает, чтобы удовлетворить спрос местной аудитории. "Исключением можно назвать Краснодарский край: за счет большого спроса на приобретение недвижимости в теплых краях и приобретения большей части объектов столичными покупателями для использования в качестве летней дачи — апартаменты там будут пользоваться большой популярностью", — рассказывает топ-менеджер.

Помимо туристических центров, в контексте апартаментов специалисты также обычно называют Екатеринбург и Казань. Впрочем, и здесь ситуация далека от идеальной. В столице Урала в общей структуре жилищного рынка апартаменты занимают долю в 7% (по данным Уральской палаты недвижимости за август), а в главном городе Татарстана, как считает директор агентства недвижимости "Мегалит" Адель Хасбиулин, формат и вовсе представлен парой объектов.

Одной из проблем формата в регионах является менталитет их жителей. Если население и бизнес-сообщество Москвы и Санкт-Петербурга привыкли к экспериментам в недвижимости, то "застоличье", до которого тренды, в принципе, добираются с опозданием, встречает их недоверчиво. А поскольку у девелоперов еще имеются площадки под строительство жилья, не удивительно, что покупатели предпочитают выбирать более привычные для себя варианты.

Не стоит забывать и об уровне достатка. Все-таки в регионах уровень зарплат существенно ниже, чем в Москве и Санкт-Петербурге, и денежный вопрос ощущается острее. На этом фоне потенциальные покупатели апартаментов склоняются к варианту с квартирами. Да, традиционное жилье стоит несколько дороже (и то, если речь идет о "неформатном" жилье эконом-класса), но в итоге переплата себя оправдывает. Налоги на апартаменты выше, чем на квартиры, больше и тарифы по "коммуналке", которые к тому же год от года только растут, но никак не наоборот.

"Также подобные объекты продаются с НДС, там нельзя прописаться (возникают проблемы с прикреплением к поликлинике, детскому саду, школе). Нет инфраструктуры — детских домов, школ, поскольку инвестор не обязан строить социальные учреждения. Нет требований по инсоляции помещений. Помимо прочего, апартаменты можно использовать и для проживания, и для работы. В том числе, сделать там хостел, например. Вряд ли такое соседство будет интересно семье с детьми", — перечисляет минусы Марина Смирнова, руководитель отдела гостиничного бизнеса и туризма Cushman & Wakefield.

Тем не менее в ближайшие годы сегменту апартаментов — в условиях всего рынка, а не только регионального — предстоит рост, в чем уверено большинство экспертов. Почему? Об этом ниже.

Не так страшен закон, как его толкуют

Все время главным фактором, тормозящим развитие сектора "нежилого" жилья, был закон. Вернее, его неконкретность в отношении апартаментов. Их правовой статус и на сегодня не урегулирован. Это нежилая недвижимость, предназначенная... для проживания. При этом ее владельцы не имеют возможности оформить налоговый вычет, сделать себе постоянную регистрацию, а продажа такого объекта не регулируется 214-ФЗ, даже если инвестор заключил договор долевого участия.

Поиск юридического решения, способного закрыть хотя бы часть проблем, начался приблизительно с 2010 года, через пять лет после того свет увидела первая редакция "апартаментного" законопроекта. Основное положение концепции, разработанной специалистами "Института экономики города", — встроить формат в правовое поле жилой недвижимости (читай: приравнять апартаменты к жилью) с сохранением некоторых присущих ему особенностей: ограничения в пользовании социальной инфраструктурой, повышенное налогообложение, плата за ЖКУ по ставкам нежилых помещений и прочее.

Заданные документом вопросы так и остаются без ответа. Председатель Москомстройинвеста Константин Тимофеев и вовсе заявил, что "апартаменты перевести в категорию жилья будет невозможно по целому ряду юридических причин". Однако дело, похоже, сошло с мертвой точки.

Так, на прошлой неделе стало известно, что Минстрой РФ подготовил законопроект о регулировании рынка апартаментов. Важная особенность документа: авторы уточняют понятийную базу. В частности, апартаментами признается "структурно обособленное помещение в многофункциональном здании, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком здании, предназначенное для проживания граждан и удовлетворения ими бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием".

Также предусматриваются особенности правового регулирования общего имущества собственников помещений в многофункциональных строениях, обозначаются особенности регулирования установления платы за жилое помещение и коммунальные услуги в многофункциональных зданиях, прописывается ряд других положений.

Наконец, еще один важный момент, который проясняется в проекте закона — гарантии законодательства о долевом строительстве. Если раньше они касались только жилых объектов, то в новой редакции распространяются и на апартаменты. Таким образом, покупатели "неформата" будут защищены федеральным законом о долевом строительстве (214-ФЗ).

Если обобщать, то "проблему апартаментов" предлагается решать за счет внесения поправок в Жилищный кодекс РФ. Пока же законопроект находится на стадии публичного обсуждения на портале правовой информации.

Инициатива приравнивания апартаментов к жилью для государства — это выгодный шаг для государства, уверена директор по развитию компании ProExpert Полина Яковлева, ведь девелоперы будут обязаны развивать социальную инфраструктуру. Для застройщиков же подобные меры обернутся удорожанием стоимости квадратного метра, добавляет она. "По моей оценке, в ближайшее время эти изменения не произойдут, поскольку с точки зрения законодательства пока рынок апартаментов достаточно сырой", — прогнозирует руководитель.

Если апартаменты приравняют к жилью (с точки зрения доли города и прочих "привилегий" жилого рынка), то пропадает апсайд: сейчас инвестор/девелопер строит апартаменты, реализуя их с небольшой скидкой относительно жилого рынка, отмечает Марина Смирнова. "А если он будет нести те же расходы, что и инвестор жилых проектов, то возможности по апсайду исчезают. Соответственно, привлекательность их для покупателя тоже снижается, при том, что риски остаются", — подчеркивает эксперт.

Как бы то ни было, но планируемые изменения послужат импульсом к развитию апартаментов как сегмента рынка недвижимости. И особенно четко динамика будет прослеживаться на примере регионов, не сомневаются аналитики. Во-первых, с принятием соответствующего закона исчезнет "неопределенность по Шредингеру" (апартаменты — и жилье, и нежилье одновременно), которая сейчас отпугивает многих из потенциальных покупателей. Во-вторых, сам ресурс, заложенный в регионах, еще не истрачен, а препятствий для роста станет значительно меньше. Эти факторы позволят регионам включиться в погоню за Москвой и Санкт-Петербургом, и если не настичь их, то существенно сократить отставание, которое пока, увы, исчисляется годами.

Источник: Арендатор.ру