Как продать «ипотечную» квартиру?

Ипотечный кредит – это долгосрочный вклад в собственное будущее. Но в жизни случается множество непредвиденных ситуаций. Кто-то меняет место жительства, у кого-то происходят радостные события и появляются дети, бывает, что жизнь меняется к худшему, и выплаты по ипотеке становятся непосильны. В каких случаях и какими способами можно продать «ипотечную» квартиру? Разбираемся вместе.

Квартира с обременением по ипотеке

Не стоит пугаться страшных слов «квартира с обременением». Это понятие многогранно, но нас интересует именно обременение по ипотеке. Это значит, что собственником квартиры все еще является банк-кредитор, который одобрил ипотеку на данную жилплощадь. Соответственно, для того чтобы законно продать ипотечное жилье обязательно необходимо обратиться в банк.

Есть 4 способа как легально продать собственность. Досрочное погашение задолженности, продажа кредитных обязательств, продажа непосредственно через банк и самостоятельная продажа. Каждая схема имеет свои нюансы, потому о каждом поподробнее.

Досрочное погашение задолженности

С точки зрения продавца – это самый выгодный вариант продажи залоговой недвижимости. Способ подразумевает поиск покупателя, готового приобрести ипотечное жилье и погасить оставшуюся сумму задолженности. Далее необходимо известить банк о досрочном погашении кредита, там определят сумму задолженности. Вот как раз её и будет оплачивать покупатель. Самое сложное в этом способе – найти человека, готового приобрести недвижимость с обременением, ведь этот термин отпугивает потенциальных покупателей. Схема популярна на стадиях строительства жилья или на вторичном рынке недвижимости повышенной комфортности, так как спрос на такие квартиры велик.

На стадии, проходящей после подтверждения банком возможности продажи квартиры нужно заключить договор с покупателем, всем жильцам необходимо выписаться из жилплощади, а потом зарегистрировать договор купли-продажи в кадастровой палате. Если дом еще не достроен, то вместо договора купли-продажи происходит переоформление документа о долевом строительстве.

Если продавец не хочет остаться без денег после заключения сделки, то с новым заемщиком заключается дополнительный договор, в котором должно быть подробно расписано, как продавец получит остаток суммы от продажи. Обычно это происходит после внесения покупателем остатка по ипотеке – сумму-остаток перевел на отдельный счет, а банк снял все обременения с недвижимости. Продавец же получит свои деньги только после заключения договора.

Продажа долговых обязательств

В ситуации с потерей финансового благополучия, владелец вправе передать свои долговые обязанности перед банком другому заинтересованному лицу. В таком случае недвижимость все еще остается собственностью банка, но выплачивает долг уже другой человек. Такие виды сделок привлекательны для покупателей прежде всего своей низкой стоимостью и уже готовой внутренней планировкой и отделкой.

Нового собственника квартиры можно найти и самому, но он должен соответствовать требованиям банка-кредитора: иметь стабильную зарплату и хорошую кредитную историю. После подтверждения банком нового заемщика проводится оценка приобретаемой недвижимости и переоформление кредитного договора на нового заемщика. Бумажной работой занимается сам банк, владельцу нужно лишь подписать соответствующие документы.

Также довольно популярная ситуация, когда в качестве покупателя выступает другой банк. При тотальных снижениях годовых ставок по ипотеке владелец вправе найти компанию с более приемлемой для него процентной ставкой, с более лояльными условиями и провести перекредитование, проведя долг в новую кредитную организацию.

Привлечение банка-кредитора в качестве третьей стороны

Помимо невозможности выплачивать кредит из-за финансовой ситуации владельца, существует множество других причин, по которым можно отказаться от недвижимости.

При использовании этого вида продажи ипотечного жилья, банк-кредитор перестает быть контролирующей организацией – он принимает непосредственное участие в сделке и ведет её на всех стадиях. Сотрудники банка находят нового покупателя недвижимости, который выплачивает сумму долга по ипотеке, а банк переоформляет на него все документы. Разница между стоимостью квартиры и задолженностью по ипотеке отправляется в банковскую ячейку для выплаты заемщику, которому просто нужно подписать необходимые бумаги.

Но здесь есть свои подводные камни: банку важно вернуть кредитный долг, потому установленная стоимость может быть не выгодна для заемщика. Именно здесь есть риск потерять свои вложения.

Самостоятельная продажа

При этом способе продаже речь идет только о легальной сделке. Заемщик самостоятельно ищет покупателя ипотечной квартиры, устраивает просмотры, и в обязательном порядке информирует об обременении квартиры ипотекой. В случае непреднамеренного утаивания информации можно отпугнуть потенциального покупателя, а если информация скрывается специально, то в судебном порядке сделка может быть признана недействительной.

Сама схема проста: покупатель обращается в банк и информирует кредитора о желании купить ипотечную квартиру; кредитор составляет предварительный нотариально заверенный договор. Далее покупатель вносит сумму на один счет, после чего снимается обременение, а остаток суммы переводится в отдельную банковскую ячейку. После документального подтверждения о снятии обременений с недвижимости банк получает доступ к счету с суммой погашения кредита, а заемщик получает доступ остатку суммы от продажи.

Итоги

Продать ипотечную квартиру можно и достаточно легко. Основной сложностью будет только поиск покупателя, соответствующего условиям банка. Выбор схемы продажи всегда останется за владельцем ипотечного кредита. Однако стоит отметить, что если квартира находится в собственности менее 3-х лет, то после продажи жилья необходимо будет заплатить налог в размере 13%.

Управление информации VSN Realty

Контакты для СМИ

+7 495 105-99-55
pr@vsnr.ru

Закажите звонок