Апартаменты дорожают в надежде на жилой статус

Спрос растет, предложение падает

Если цены новостройки разогнала льготная ипотека, то апартаментам для ценового скачка хватило обычной, несубсидированной, которая подешевела благодаря снижению ключевой ставки ЦБ. Конечно, дело не только в ипотеке – апартаменты привлекательны в качестве инвестиции. Особенно учитывая, что Минстрой предлагает признать их жильем.

На рынке апартаментов в этом году наблюдаются те же тенденции, что и на рынке недвижимости в целом – рост цен и сокращение предложения, говорит Надежда Коркка, управляющий директор компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE).  По данным We Know, на фоне рекордного спроса объем предложения апартаментов уменьшился на 19,5% относительно конца 2019 г. даже несмотря на то, что с начала года в продажу вышло 11 новых проектов, отмечает генеральный директор компании Александр Галицы.

В конце октября в «старой» Москве продавалось 5980 апартаментов площадью 386 796 кв. м в 124 корпусах в составе 83 проектов (без учета лотов в МДЦ «Москва-Сити» и ЖК «Мир Митино»). По сравнению с январем 2020 г. число лотов сократилось на 34,2%, их площадь – на 32,2%, количество корпусов – на 13,3%, проектов – на 8,8%. При этом только за октябрь объем предложения в метрах снизился на 16%, подчеркивает Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «Бест-Новострой».

С января апартаменты на первичном рынке «старой» Москвы подорожали в среднем на 9,3%, с 284 560 до 311 060 руб. за 1 кв. м, подсчитали специалисты компании «Бест-Новострой». Апартаменты эконом- и комфорткласса выросли в цене на 8%, до 177 182 руб. и 190 381 руб. за кв. м соответственно, бизнес-класс и премиум-сегмент прибавили по 7% (272 409 руб. и 615 392 руб.). Элитные апартаменты подорожали на 15% до 1 106 360 руб. руб. за кв. м в среднем.

Несмотря на существенный рост в среднем по рынку, нельзя сказать, что подорожало все. По данным We Know, в комфортклассе, например, за 9 месяцев из 29 проектов только в 13 (14% от общей экспозиции в кв. м) существенно выросли цены. В классе «бизнес» за повышение отвечают 20 (59%) проектов из 41. В премиум-классе цены значительно увеличились в 16 проектах из 30, что составляет порядка 48% от общего объема предложения.

«По некоторым проектам ценовые изменения объясняются изменением структуры предложения, по другим комплексам – изменением ценовой политики или стадии строительной готовности», - уточняет Александр Галицын.

Больше всего, по оценке VSN Realty, подорожали апартаменты с готовым ремонтом – на 35% - в связи с ростом себестоимости отделки из-за ослабления рубля. По типам планировок наибольший рост цен (18%) зафиксирован в сегменте студий, которые традиционно популярны среди инвесторов.

В разрезе географии в лидерах оказался Южный административный округ (+37,7% по итогам трех кварталов), где более половины проектов перешли на завершающую стадию строительства или были введены в эксплуатацию, а также вышел новый дорогой проект бизнес-класса. На втором месте – Западный округ с приростом в 37,2% относительно IV квартала 2019 г. В ЗАО рост цен простимулировало сокращение предложения на 26% и вымывание бюджетных лотов. На третьем месте ЮВАО (+30,4%) – в округе, где ранее продавались только комплексы комфорткласса, появился проект бизнес-класса Monodom Family, поясняет Александр Галицын.

Помесячная ценовая динамика в сегменте апартаментов тоже была очень неравномерной – впрочем, как и на рынке квартирных новостроек. «С начала года мы наблюдали постоянное снижение цены, с 327 572 рублей за кв. метр. Дно падения рынок апартаментов прошел в мае, с показателем 280 511 рублей за кв. метр. С выходом из режима самоизоляции и снижением ипотечной ставки с июля по сентябрь произошел быстрый рост (с 288 877 до 342 456 руб./кв. м)», - рассказывает Яна Глазунова, гендиректор VSN Realty.

Главная причина роста цен на апартаменты, как и сокращения предложения - высокий спрос. В январе-октябре 2020 г. в «старой» Москве было заключено 4015 ДДУ по апартаментам – это на 15% больше, чем годом ранее, сообщает компания «Метриум». Как и на рынке квартирных новостроек, рост спроса на апартаменты был обусловлен прежде всего понижением ипотечных ставок и доходности банковских вкладов, что привело к перетоку средств с депозитов на рынок недвижимости. Только если в новостройках ажиотаж спровоцировала льготная ипотека со ставкой 6,5%, то апартаментам хватило удешевления обычной, несубсидируемой ипотеки до 8-9%, на фоне снижения ключевой ставки Центробанка до 4,25% годовых.

Что касается инвестиционной привлекательности апартаментов, то она даже выше, чем новостроек, так как при прочих равных апартаменты дешевле квартир. К тому же в 2020 г. активизировалась дискуссия вокруг законопроекта о регулировании правового статуса апартаментов, неопределенность которого всегда смущала покупателей и сдерживала спрос. Минстрой рассматривает возможность признания апартаментов жильем, напоминает Надежда Коркка. (см. «Лавочку» не закроют: запрет апартаментов скорее приведет к увеличению объемов их строительства»).

Впрочем, сделают ли апартаменты жилой недвижимостью и на каких условиях – вопрос открытый, а цены уже выросли. И нет никакой гарантии, что будут расти дальше, потому что ипотека прекратила дешеветь, так как Центробанк приостановил снижение ключевой ставки, а инвестиционный потенциал сегмента снизился из-за существенного подорожания.