Брак без документа. Почему лучше покупать имущество у женатых

Покупатель может натолкнуться на неожиданные подводные камни при заключении сделки с продавцами, не состоящими в браке. Практика показывает: наиболее безопасный способ совершить сделку — заключить ее с женатым человеком.

Покупатель может натолкнуться на неожиданные подводные камни при заключении сделки с продавцами, не состоящими в браке. Практика показывает: наиболее безопасный способ совершить сделку — заключить ее с женатым человеком.

Каждому, кто сталкивался с приобретением недвижимости или иного актива, например доли в бизнесе, известно: если продавец — физическое лицо, то надо заручиться согласием его супруги (супруга). Такое согласие удостоверяется нотариусом.

Простая логика подсказывает: раз продавец холост, то и согласия никакого не нужно. Казалось бы, сделка должна пройти быстрее и проще, поскольку не нужно дожидаться подписанной бумажки от супруга, который может оказаться в другой стране, или будет слишком занят, или просто передумает соглашаться. В действительности все намного сложнее. Убедиться в том, что гражданин в браке не состоит, на практике невозможно. Пресловутый штамп в паспорте говорит о том, что брак заключен. А вот если штампа нет, то это еще ничего не значит.

Тайные супруги

Если брак заключен не в России, а в другом государстве, то такой союз все равно признается законным в нашей стране. Это означает, что все имущество, которое пара приобретет в России в период брака, окажется в их совместной собственности. Соответственно, для продажи имущества одним из супругов потребуется согласие другого. Вот только покупатель не узнает о таком браке, пока продавец ему об этом не скажет, ведь штампа в общегражданском российском паспорте у продавца может не быть.

Дело с такой фабулой рассмотрел Верховный суд в сентябре 2016 года. Был заключен договор купли-продажи дома, продавец заявил покупателю, что он холост, сделал об этом удостоверенное нотариусом заявление и показал паспорт без штампа. Однако впоследствии оказалось, что супруга у продавца все же была, и она обратилась в суд с иском о признании договора купли-продажи недействительным. В конечном счете Верховный суд признал правильным решение Туапсинского районного суда Краснодарского края, по которому сделка была признана недействительной, и на покупателя возложили обязанность возвратить дом продавцу.

В данной ситуации покупатель никак не мог проверить наличие супруги у продавца — никаких реестров о зарегистрированных браках в России нет. Но пункт 3 статьи 35 Семейного кодекса прямо говорит о необходимости получать нотариальное согласие супруга на продажу имущества, права на которое подлежат государственной регистрации (недвижимость), или на совершение сделок в нотариальной форме (продажа доли в ООО). Если согласия нет, сделку признают недействительной по иску супруга. Знал о нем покупатель или нет, значения не имеет. Интересно, что, например, для продажи автомобиля или другого движимого имущества такое правило уже не работает. В этом случае сделку признают недействительной только если покупатель знал о том, что супруг продавца не согласен на продажу.

Строго говоря, у судов есть возможность обойти эту несправедливую норму — Гражданский кодекс в статье 173.1 предусматривает, что если на сделку требуется чье-либо согласие, то оспорить ее можно только в случае, когда другая сторона знала об отсутствии такого согласия. Но суды эту норму в контексте споров с участием супругов не применяют. Наоборот, в апреле этого года Верховный суд вновь подтвердил возможность признания недействительной сделки, совершенной без согласия супруги, когда другая сторона даже не знала о ее существовании. На этот раз спор возник в связи с продажей доли в ООО. Продавец представился холостяком, а на самом деле брак был зарегистрирован в Азербайджане.

Что происходит после суда

Впрочем, само признание договора купли-продажи недействительным — половина проблемы. Суд, признав договор недействительным, присуждает возвратить продавцу имущество, а покупателю — уплаченные деньги. Продавец без особых забот зарегистрирует имущество на себя, а покупатель получит исполнительный лист и будет пытаться вернуть свои деньги. Здесь и окажется, что имущества у продавца нет и взыскивать нечего.

А как же то имущество, которое только что вернулось продавцу? Вполне вероятно, что дом или квартира окажутся единственным жильем продавца. По закону обратить взыскание на него нельзя, а значит, покупатель останется ни с чем. Если это нежилое строение или у продавца несколько квартир, то обратить взыскание на них можно — но никаких гарантий того, что вырученных денег хватит, чтобы покрыть долг продавца перед покупателем, не существует. Да и процедура исполнения решения сама по себе занимает довольно долгое время.

Получается, что пока суды идут по пути признания сделок недействительными по искам неизвестно откуда появившихся супругов, можно дать только один совет — покупайте у тех, кто состоит в браке и может предоставить нотариальное согласие супруга на продажу. Иначе вы рискуете остаться и без имущества, и без денег.

Источник: журнал Forbes