Есть жизнь за МКАД. Какими будут городские районы будущего

Новые стандарты городского планирования и застройки должны создать необходимую инфраструктуру для ведения бизнеса и комфортной жизни.

Новые стандарты городского планирования и застройки должны создать необходимую инфраструктуру для ведения бизнеса и комфортной жизни. 

Сейчас много говорят о качестве городской среды. Но ведь среда сама по себе никому не нужна. Она интересна лишь с той позиции, насколько в ней комфортно и удобно жить. Сколько времени мы тратим, чтобы дойти до магазина с продуктами или до аптеки, как далеко от дома детский сад, сколько мы проводим в дороге, добираясь до работы. И чем больше рядом разных сервисов и объектов (социальных, культурных, образовательных, торговых, развлекательных), которые мы можем использовать для своих нужд, тем выше качество нашей жизни. 

Спрос на плотность

Международный стандарт ООН-Хабитат (Программа ООН по населенным пунктам) утверждает, что в любом районе доля нежилых помещений должна быть не менее 40%. Но в реальной жизни этот показатель достижим только там, где есть не просто сервисы, а места приложения труда типа офисов или малых производств, например, швейных ателье, мастерских по ремонту мебели, пекарен, которые легко существуют рядом с жилой застройкой. В тех же районах, где живет большинство россиян, таких мест приложения труда нет совсем.

В лучшем случае — повседневные услуги, да и то не слишком разнообразные. Рыночные условия жизни никто не отменял, так что необходимое количество сервисов прямо пропорционально плотности населения района: жители формируют спрос, а спрос стимулирует развитие стрит-ритейла и прочей коммерческой инфраструктуры.

Характерно, что при определенной плотности населения хотя бы до 20% (против обычных 10%) долю коммерции можно увеличить. Для этого достаточно создать комфортные условия для «потребления»: чтобы было удобно передвигаться по улицам и заходить в эти магазины. Впрочем, территории, соответствующие международному стандарту в 40%, с выделенными местами приложения труда тоже должны существовать. Мы их называем локальными городскими центрами.

Тип застройки

Проанализировав различные сценарии жизни в городе, мы выделили три целевые модели жилой среды: малоэтажная, среднеэтажная и центральная. То есть, исходя из своего образа жизни, можно выбрать подходящую себе модель. Каждую из них мы описали через определенный характер застройки, общественных пространств и улично-дорожной сети. В частности, через плотность: в малоэтажной модели это 4000 м2/га, в среднеэтажной — 10 000-20 000 м2/га, а в центральной — около 25 000 м2/га.

И исходя из этой плотности, того потока посетителей, который могут обеспечить живущие и работающие в этих квадратных метрах, мы установили целевые показатели обеспеченности общественно-деловой инфраструктурой. То есть такую долю коммерческих функций от общей площади застройки, которую сможет обеспечить рынок, если сделать правильную планировку территории и архитектуру. Поэтому, говоря о доле коммерческих площадей в разрабатываемых стандартах, специалисты предлагают дифференцированный подход: 5-10% для малоэтажной, 20% для среднеэтажной и 40% для центральной модели.

Это та самая модель, которая должна сформировать локальный центр и иметь не только развитую коммерческую составляющую, но и, например, крупный транспортно-пересадочный узел, а также включать значительный объем мест приложения труда. В наших городах таких центров сейчас очень не хватает, и более или менее крупные поселения буквально задыхаются от маятниковой миграции, когда все сконцентрировано в одном районе, куда люди едут со всех окраин. Кстати, в стандартах специалисты подробно описывают, как эти центры создавать. Важно отметить, что желаемые показатели могут быть достигнуты не сразу, а постепенно, по мере заселения жилья.

С заделом на будущее

Определили модель, посчитали процент — и пошли «отпиливать» нежилые помещения? Нет. Разработчики предлагают действовать в совсем иной системе. Не фиксировать количество квадратных метров магазинов и аптек на 1000 жителей, а предусмотреть как можно больше помещений, в принципе под них приспособленных. Для этого нужно заложить в квартиры на первых этажах домов гибкую конструктивную схему, чтобы они могли легко превращаться в коммерческие площади, чтобы межэтажные перекрытия разбирались (высота помещений в таких случаях — один из важных факторов).

Очень хотелось бы внедрить такой популярный в Европе формат, как live-work: на втором этаже живут, а на первом — мастерская или магазинчик. Сейчас подобное у нас не получается из-за нормативов.

Когда откроется в районе, скажем, зоопарк или другой привлекательный объект, появится спрос на инфраструктуру, и территория сможет быстро отреагировать и начать развиваться в новом направлении. Со временем даже сменить модель: например, с малоэтажной — на среднеэтажную, а со среднеэтажной — на центральную. Тогда, помимо коммерческих первых этажей, появятся и отдельные офисные помещения. В очень быстрое время мы живем. Дома стоят дольше, чем меняются запросы. Функция меняется быстрее, чем застройка.

Сетка для игроков

Улицы, а точнее, структура улично-дорожной сети для внедрения коммерции тоже принципиальна. Если участок выходит на оживленную центральную улицу — это одно, а если в тихий переулок — другое. Работать с первым этажом в этих случаях нужно по-разному. Социальный контроль, конечно, важен — обеспечить, чтобы на улице «все время кто-то был». Но вместо магазина на тихой улице логичнее сделать квартиру с примыкающим палисадником или террасой. У нее даже может быть отдельный вход с улицы, а не через подъезд. Чем больше входов расположено на улице, чем больше террас и палисадников на нее выходит, тем на ней безопаснее.

Сетка улиц важна еще и потому, что чем больше существует разных путей попасть из одной точки в другую, тем больше возможностей для бизнеса «сесть» на этот пешеходный поток. Соответственно, в районе становится больше коммерческих помещений, снижается стоимость аренды, больше игроков получают шанс прийти на этот рынок, а значит, расширяются возможности для малого бизнеса в целом.

Личная выгода

Этот аргумент всегда самый весомый. Если в районе смешанная застройка и достаточное количество сервисов, если все вам необходимое в повседневной жизни расположено в пешей доступности от дома, то не приходится использовать автомобиль. Соответственно, вы не тратите деньги на бензин, время — на перемещение и не загрязняете воздух. Вам не нужно покупать место в паркинге, а девелоперу его строить. По всем статьям выгодно и городу, и бизнесу, и вам лично.

Источник: журнал Forbes