Лето год кормит

  • 14.10.2020

Лето год кормит

Весеннее замедление рынка сформировало отложенный спрос, что в сочетании с государственными мерами по снижению ипотечной ставки дало возможность продажам взлететь сразу после окончания карантина. Какой объем жилья может реализоваться и как долго продержится высокий спрос — вопрос спорный.

Если рассматривать ситуацию в динамике, то, как говорит статистика российского рынка недвижимости, падение по рынку было неравномерным. У крупных, системных застройщиков спрос упал на 20-50%. Разброс зависел от общего объема реализуемого жилья, его класса и местоположения. Но надежды на покупательскую активность — у всех строителей одинаково большие.

Сделки на расстоянии

«Многое зависело от возможности застройщиков перестроить продажи на онлайн-формат, — напоминает директор по продажам ГК «Инград» Константин Тюленев. — Небольшие компании «провалились» до 70%. Многие попросту не смогли перестроиться на онлайн-продажи. У крупных игроков все механизмы дистанционных продаж уже были отточены для работы с региональными клиентами. Маленькие компании всегда были ориентированы на локальный спрос».

Также немалую роль в этом вопросе сыграло общее доверие к бренду и механизм финансирования стройки. В период экономической неопределенности клиенты предпочитали идти на сделку с проверенной и известной компанией, которая строит по эскроу-счетам. Людям было важно понимать, что их деньги защищены. Небольшие застройщики такую уверенность дать не могли.

Были и исключения. «Наша статистика продаж говорит о незначительном снижении (порядка 8%) в апреле, майские показатели уже были сопоставимы с итогами аналогичного периода прошлого года», — отмечает заместитель генерального директора компании MR Group Ирина Дзюба. В июне и июле в компании фиксировали рост продаж к тем же месяцам 2019 года. «В целом, во втором квартале текущего года мы нарастили продажи на 15% к первому кварталу, — добавляет застройщик. — Результаты июля 2020 года в денежном выражении оказались выше итогов того же месяца прошлого года на 50%».

Причина такой динамики, по мнению эксперта, в первую очередь, оперативная (буквально в течение недели) отладка и донастройка уже действующего канала продаж, что позволило не останавливать сделки.

Не столкнулись со спадом потребительской активности и в проектах компании «Сити-XXI век». Планы продаж квартир в проектах «Сити-XXI век» в марте и даже провальном апреле выполнялись на 90%. Успех этот, считает директор по продукту «Сити-XXI век» Мария Могилевцева-Головина, связан с двумя факторами. С одной стороны, на рынке активизировалась большая группа новых покупателей, заинтересованных в льготной ипотеке (ранее приобретение недвижимости многим из них было недоступно из-за высоких ставок). С другой — компания не сокращала объемы рекламы. За счет частичного сокращения бюджетов конкурентами рекламу видело большее количество потенциальных клиентов, многие из которых успешно законтрактовались. «Таким образом, большая часть нашего отложенного спроса состояла не только из наших покупателей, но и потенциальных покупателей конкурентов», — отмечает эксперт.

Работать по старинке

Онлайн-продажи поддержали застройщиков, но не заменили традиционных форматов работы. «Благодаря тому что нам удалось оперативно перестроить свою работу на дистанционный режим, мы смогли работать максимально эффективно в текущей на тот период обстановке. Тем не менее, когда сняли ограничительные меры, покупатели в большинстве своем вернулись в офисы продаж. Сейчас они предпочитают оформлять сделку все-таки в офлайн-формате. Формат онлайн-продаж у нас стал неотъемлемой частью инструментария, который опционально по желанию клиента мы используем вместе с традиционными продажами», — комментирует ситуацию коммерческий директор ГК ФСК Ольга Тумайкина.

Ирина Дзюба также отмечает, что канал онлайн-продаж хоть и будет более популярным, чем до начала пандемии, но все же большинство сделок, как и прежде, будет заключаться с личным присутствием клиента. «По нашим прогнозам, в целом по итогам 2020 года на долю онлайн-продаж в московских новостройках придется не более 15%», — говорит эксперт.

Микс из онлайн- и офлайн-инструментов демонстрирует более высокую эффективность, что подтверждается мгновенным ростом активности покупателей после снятия ограничений, — отмечают в пресс-службе Группы «Эталон». Уже в июне, говорят в компании, в Москве наблюдался рост продаж более чем в два раза по сравнению с майскими показателями, а в Санкт-Петербурге спрос вырос на 28%. Сейчас продажи идут очень активно, в июле мы даже наблюдали очереди в офисах наших флагманских проектов.

Время покажет

Главная причина ажиотажа на рынке — отложенный спрос, который сформировался за месяцы самоизоляции. Продолжительность реализации отложенного спроса мы оцениваем в ближайшие два-три месяца.

В «Эталоне» отмечают, что в июне отметилась тенденция к постепенному восстановлению спроса: в Московской области число сделок в новостройках комфорт-класса в июне-июле выросло на 45%, тогда как в Москве ЖК комфорт-класса улучшили показатели апреля-мая на 34%. Проекты бизнес-класса в Москве показали наибольший прирост в июне-июле — 125%.

Управляющий директор компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE) Надежда Коркка менее оптимистична в оценках. «Поскольку падение спроса в период самоизоляции составило порядка 30-70%, то и уровень отложенного спроса оценивается примерно в этих пределах», — считает эксперт. Однако, по ее мнению, вопрос нужно ставить иначе — сохранился ли этот отложенный спрос, так как ситуация с благосостоянием населения ухудшилась и некоторые клиенты отказались от идеи покупки жилья в новых реалиях.

«Пока что мы фиксируем снижение спроса в годовом выражении, — говорит Надежда Коркка. — В июне число заключенных договоров долевого участия в Москве сократилось на 8%, а в июле — на 29%». По ее мнению, необходимо дождаться статистики по спросу в августе-сентябре, чтобы окончательно убедиться в том, что отложенный спрос реализовался. Пока что данные за июнь-июль наталкивают на мысль о том, что в июне отложенный спрос реализовался, а в июле мы уже видели новый «нормальный» посткризисный уровень активности клиентов, который примерно на треть меньше прошлогоднего.

Коммерческий директор группы «Родина» (девелопер Russian Design District) Ксения Юрьева добавляет, что в июне количество зарегистрированных в столице ДДУ выросло в полтора раза относительно мая. Однако эксперт подчеркивает, что речь идет о восстановительном росте после глубокого падения и догнать докризисные показатели еще не удалось: в годовом выражении в июне падение спроса оценивалось в 25%, в июле — в 28%.

Гадание на ипотечной ставке

Спрос, напоминает Надежда Коркка, действительно «взлетел» в июне, однако этот всплеск не был связан не столько с началом выхода из режима самоизоляции, сколько с введением программы субсидирования ипотечных ставок. То есть восстановительный рост числа в июне, возможно, был не реализацией отложенного весеннего спроса, а активизацией ипотечных заемщиков. Если в июле 2019 года доля ипотечных сделок составила 48%, то в июне 2020 года этот показатель увеличился до 68%, а в июле 2020-го — 60%. В ГК «Эталон» рассказывают, что после увеличения максимальной суммы кредита в Москве и в Санкт-Петербурге до 12 млн руб. под действие госпрограммы попадает около 85% лотов в проектах застройщика в Москве и около 80% в Санкт-Петербурге.

Субсидирование ипотечных ставок определяет интерес к покупкам, согласны и другие участники рынка. Средняя доля ипотечных сделок после запуска госпрограммы стабильно находится на уровне 60-70% и выше, отмечают в MR Group, и это при том, что около 95% занимают проекты бизнес-класса.
Гендиректор ГК Omakulma (Санкт-Петербург) Виолетта Басина самыми эффективными мерами, поддержавшими спрос, считает программу «Сельская ипотека» под 3% годовых в Ленобласти, а по Петербургу – «президентское субсидирование» ставок до 6,5%. Какую-то роль сыграло и увеличение кредитного лимита до 12 млн руб. «К осени будем ожидать, что ипотечные ставки снизятся до 7-6,5% при 4,25% ключевой ставки», — рассчитывает петербургский застройщик.

На льготных условиях

А вот дальнейшее развитие рынка будет зависеть от продления программы государственной поддержки на ипотеку. «Мы ждем стабильного рынка — спрос снизится от тех рекордов, которые мы видим сейчас, но и предложение сократится, — считает коммерческий директор «Главстрой-Регионы» Алексей Артошин. — После ограничений первый месяц люди раскачивались, а сейчас мы наверстали, то, что потеряли в части спроса в период пандемии. Очень помогла доступная ипотека с государственной поддержкой. Спрос сейчас почти в два раза выше аналогичных показателей прошлого года в наших проектах».

Как только весенняя ситуация стабилизировалась, льготная ипотека буквально «выстрелила», комментирует Ксения Юрьева: «В июне доля ипотечных сделок в «старой» Москве выросла до 68%, а в ТиНАО — до 75%». При этом она подчеркивает, что в июле в старых границах столицы этот показатель вернулся на прежний уровень (55%), тогда как в Новой Москве остался неизменным.

Директор по продажам Группы «Самолет» Кирилл Храпов считает, что для развития рынка продлить программу субсидирования ипотеки просто необходимо до второго квартала 2021 года. «Спрос, скорее всего, будет держаться на текущем уровне и в том случае, если банки смогут сохранить базовые ставки по ипотеке 6-7%. Если же минимальная ставка будет не менее 8%, то можно будет спрогнозировать понижение уровня спроса на 15-20% по отношению к четвертому кварталу 2019 года», — говорит Кирилл Храпов.

«Условным водоразделом в обозримом будущем пока для всех остается дата завершения действия программы льготной ипотеки — 1 ноября 2020 года, — вторит коллегам и генеральный директор VSN Realty Яна Глазунова. — К этому времени ожидается и повышение цен, и резкий рост сделок, чтобы успеть в последний вагон. Сейчас максимально подогревает покупательский спрос льготная ипотека. Если она не будет продлена, то статистика нам покажет вновь падение в чистых цифрах заключенных ДДУ, затем начнется медленное выравнивание, которое будет напрямую зависеть от стабильности экономической ситуации и дохода людей».

Если же продления программы субсидирования ставки не произойдет, считает главный эксперт аналитического центра ЦИАН Виктория Кирюхина, в конце года произойдет резкий спад. По сути, говорит эксперт, покупатели, планировавшие совершить сделку в этом году или в начале 2021 года, форсируют решение для того, чтобы взять ипотеку на льготных условиях. «После 1 ноября произойдет частичный отток спроса в пользу вторичного рынка — в результате отмены льготной ипотеки ставка для вторичного рынка и новостроек окажется сопоставимой. И часть клиентов откажутся от длительного ожидания ключей для пока только строящейся квартиры, сделав выбор в пользу вторичного рынка», — уверена Виктория Кирюхина.

Быть или не быть?

Прогнозы экспертов по рынку в целом звучат умеренно-оптимистично. «На текущий момент ситуация в сфере жилой недвижимости не такая критичная, как в коммерции, туризме или ресторанном бизнесе, многие застройщики успели адаптироваться к новым условиям и вернуться к докризисным показателям, благодаря чему уже в июне спрос начал восстанавливаться, — рассказывает Мария Могилевцева-Головина. — В ближайшее время мы увидим положительный эффект отложенного спроса и результатов льготных ипотечных мер поддержки. Однако заметное снижение доходов населения и ожидание второй волны ограничений в среднесрочной перспективе не дадут высоких результатов, и число сделок в 2020 году навряд ли достигнет показателей 2019 года».

«Пока спрос растет, — добавляет Константин Тюленев. — Фиксируем ежемесячное увеличение интереса на 10-12% по всем проектам». Однако осенью, считает эксперт, в случае отмены программы госипотеки, ожидается снижение спроса. «Чтобы поддержать покупательский интерес, готовим к запуску собственные программы субсидирования ипотеки и ряд других предложений, — делится своими планами Константин Тюленев. — В любом случае сильного падения по продажам не ждем. Недвижимость сейчас — одна из самых надежных рублевых инвестиций. Еще совсем недавно она вообще не могла конкурировать с банковскими депозитами, хотя оперировала большей долгосрочностью и надежностью. Сегодня стоимость денег снижается, вслед за ней падает и доходность депозитов в банках. Люди ищут более надежные места вложений своих средств».

Более реалистична Надежда Коркка, считающая, что, вероятнее всего, спрос стабилизируется на уровне 70-80% числа сделок в 2019 году. Отложенный и ипотечный спрос скорее всего не превысит показатели прошлого года. С одной стороны, цены достигли очень высокого уровня (порядка 181 тыс. руб.), с другой — доходы населения заметно сократились и экономическая ситуация крайне нестабильна. В таких условиях полное восстановление спроса на докризисном уровне едва ли возможно.

По мнению экспертов ДН, после 1 ноября 2020 произойдет частичный отток спроса в пользу вторичного рынка жилья — в результате отмены льготной ипотеки ставка для «вторички» и новостроек окажется сопоставимой

Контакты отдела продаж

+7 495 105-99-55
vsnr@vsnr.ru

Контакты для СМИ

+7 495 105-99-55 Доб: 108
pr@vsnr.ru