Больше большого

Себестоимость строительства растёт, цена «квадрата» устремится за ней.

Кризис — период снижения цен на недвижимость, так как рынок подстраивается под возможности покупателя, который явно не шикует. Однако процесс этот скоро закончится, потому что у застройщиков нет возможностей снижать цену и дальше, так как себестоимость строительства выросла.

Ни для кого не секрет, что себестоимость любого производства напрямую влияет на конечные цены товара. Строительная отрасль не является каким-то волшебным исключением из этого правила: здесь также удорожание себестоимости строительства ведёт в росту конечной цены квадратного метра.

В кризис себестоимость росла постоянно. Сперва это было связано с падением рубля и удорожанием импортных строительных материалов. Денис Волкович, директор по развитию VSN Realty, напоминает, что, прежде всего, подорожали импортные строительные и отделочные материалы, причём в связи с девальвацией рубля цена могла вырасти в 2 – 2,5 раза. Естественно, в таких условиях рынок стал искать выход в импортозамещении, хотя далеко не всё можно заменить отечественными аналогами.

Вадим Ивкин, генеральный директор Vesco Construction, обращает внимание, что есть незаменимые позиции, в частности, инженерное оборудование. А если говорить про кровлю загородных коттеджей, то там вообще нет сопоставимых по качеству аналогов. Илья Машков, руководитель архитектурной мастерской «Мезонпроект», также видит проблему импортозамещения не только в росте цен, но и в отсутствии товаров нужного качества: «Некоторые отрасли в строительстве, например, производство окон и дверей, давно наладили качественное производство в России и могут конкурировать, а некоторые, например, вентиляционное оборудование, информационные системы, кроме снижения качества ничего реального импортозамещающего не предлагают».

Однако цены и на наши строительные материалы имеют тенденцию также постоянно расти.

Во-первых, увеличиваются в цене материалы, производимые на импортном оборудовании, закупка и обслуживание которого по-прежнему происходит не за рубли. Директор «НДВ-Девелопмент» Александр Швайко комментирует это следующим образом: «Расходные статьи в строительстве, потребность по которым ранее закрывалась импортными материалами, нередко замещаются на данный момент отечественной продукцией, но производимой на всё том же иностранном оборудовании, что не может не отражаться на росте конечной стоимости.

Во-вторых, как отмечает Денис Волкович, себестоимость растёт по причине роста тарифов на электроэнергию.

В-третьих, отпускные цены на полностью отечественные стройматериалы также растут, потому что никто не намерен упускать свою выгоду. В ситуации, когда больше покупать не у кого, очень выгодно диктовать свои условия.

Герман Елянюшкин, заместитель председателя правительства Московской области, сообщает, что стоимость строительных материалов начала резко расти. Так, в мае была пиковая стоимость на арматуру, которая подорожала на 75%. Вслед за арматурой дорожать стали бетон и кирпич. Цены на последние материалы растут незначительно — 1 – 2% в неделю, но в сумме цена с нового года до конца мая выросла на 7 – 15%. Елянюшкин отмечает, что объективных причин для роста цен, особенно на арматуру, не было. По этой причине правительство заподозрило производителей в сговоре и обратилось с соответствующей жалобой в ФАС.

В принципе, действия правительства возымели эффект, и цены на арматуру несколько снизились. По данным компании «Трест №7», цены на арматуру до марта 2016 года в среднем были 26 тысяч рублей за тонну, апреле – мае — 36,5 тысяч рублей, а в июне — 33 тысячи рублей. Vesco Construction уточняет, что если в январе 2014 года стоимость одной тонны арматуры без доставки, но с НДС была 21,9 тысяч рублей, в январе 2015 года — 25,3 тысяч рублей, а в январе 2016 — 24,7 тысяч рублей. После этого рост начался значительный: февраль — 26,5 тысяч рублей; март, апрель — 29,5 тысяч рублей; май — 43,9 тысяч рублей; июнь — 41,9 тысяч рублей; июль — 35,9 тысяч рублей.

Ассоциации застройщиков Московской области связывают это падение арматурного ценника летом не с обращением правительства в ФПС, а со снижением цены на арматурные заготовки на лондонской бирже, а также с укреплением рубля. Былой же рост объяснялся так: «Ещё с начала осени прошлого года производители металлоконструкций, ожидая массовую остановку строительства из-за нестабильной экономической ситуации, стали переориентироваться на импортный рынок, что привело к удорожанию продукта. Однако отрасль пережила сложный момент без глобальных потерь и сейчас многие проекты находятся в активной стадии строительства, спрос на металл на внутреннем рынке постепенно растёт, поэтому цены, ориентированные на заграничного покупателя, стали снижаться».

Себестоимость строительства в отдельных случаях увеличивается и под влиянием новых законодательных инициатив. Леонард Блинов, заместитель генерального директора компании Urban Group, рассказывает: «Законодательные новшества, которые вступили в силу осенью 2015 года, увеличили себестоимость строительства в Подмосковье минимум на 7 – 8%. Речь идёт о поправках в федеральное законодательство, ужесточающих требования к нормам нагрузки на ось. Сложилась такая ситуация, когда крупнотоннажная техника, доставляющая грузы на стройку, загружается наполовину, и машины идут полупустые, чтобы не создавать дополнительно нагрузки на ось. Таким образом, в основном подорожание коснулось перевозки инертных грузов. Если песок в карьере стоит 80 – 100 рублей за куб, и до изменения тарифов перевозки цена была 500 рублей, то сейчас стоимость песка уже 800 рублей. При том, что инертные материалы — это 15% всех строительно-монтажных работ, увеличение их стоимости на 50% влечет за собой автоматически увеличение себестоимости».

«Цены повысились и на другие строительные материалы. Эмиль Захаряев, управляющий партнёр Rezidential Group, приводит следующие примеры:

• портландцемент общественного назначения бездобавочный М400 ДО в июле 2015 года стоил 4 033 рубля за тонну, в июля 2016 года — 4 816 рублей за тонну, то есть цена выросла на 19,4%;

• бетон W4, В25 (М350) в июле 2015 года стоил 3 410 рублей за м3, сейчас 3 781, то есть рост составил 10,9%;

• бетон тяжёлый класса В30 (М400) в прошлом июле стоил 3 600 рублей за м3, сейчас стоит 3 836 рублей, то есть подорожание составило 6,6%;

• кирпич керамический строительный пустотелый М150 стоил 9 430 рублей за 1 000 штук, сейчас стоит 10 110 рублей, то есть цена выросла на 7,2%.

По словам эксперта, за год подорожали все материалы, за исключением асфальтобетонной смеси. Среднегодовой же рост себестоимости составил около 23%.

Такую ситуацию Эмиль Захаряев объясняет тем, что в 2015 году все готовились к существенному снижению платёжеспособного спроса. В 2016 же году рынок демонстрировал и демонстрирует активность, предложение же отечественных стройматериалов ограничено, поэтому многие заводы по производству стройматериалов работают на покрытие дополнительных нужд рынка, в связи с чем устанавливают достаточно высокие цены. Конечно же, не следует исключать и стремление получить дополнительную выгоду. Кто от неё откажется, особенно в условиях, когда от будущего ждут худшего?

Безусловно, цены на недвижимость не растут прямо пропорционально себестоимости, особенно в кризис. Владислав Мельников, старший вице-президент Банка ВТБ, руководитель проекта МФК Match Point, отмечает: «Сейчас цены на недвижимость замерли — эта тенденция наблюдается на протяжении последнего года, однако уже осенью многие участники рынка прогнозируют увеличение стоимости жилья в новостройках. С одной стороны, опять же, это будет связано с дорожающими стройматериалами, с другой — со снижением объёма предложения, так как ряд застройщиков откладывает или замораживает свои проекты на волне растущей стоимости строительства, „замороженной“ цены на недвижимость и слабеющего спроса».

Сейчас цены на недвижимость замерли, но осенью многие участники рынка прогнозируют увеличение стоимости жилья в новостройках.

Цены, в принципе, регулируются рынком, конкуренция на котором сейчас крайне высока. Кроме того, в кризис, когда с платёжеспособностью у всех плохо, застройщики стараются цены не поднимать, соглашаясь сократить свой доход. Так, по данным Минстроя, в 2016 году прибыль застройщика сократилась до 10%. Но постоянно урезать прибыль нереально.

Именно это и отмечает Герман Елянюшкин: «Цены диктует покупатель. То снижение, которое есть, — объективная реальность. Покупатели жилья не готовы были платить больше. Но сейчас сложилась революционная ситуация, когда застройщики продавать по этим ценам больше не могут в силу экономических причин. По некоторым застройщикам мы уже сейчас видим рост цен на 2 – 5%. У ряда застройщиков есть ожидания роста цен примерно на 20 – 30% к сентябрю. Цифру в 20 – 30% назвал не я, а профессиональные девелоперы. Но я предполагаю, что это действительно произойдет, потому что сейчас ситуация на рынке стабильна как с предложением, так и со спросом». Рост же стоимости квадратного метра плачевен для рынка сегодня, особенно для строительства социальных объектов, которые попросту могут быть недостроены.

Источник: kvadroom.media