• Кристина Осадчая
    Руководитель пресс-центра
    +7 495 105-99-55 Доб: 131
    k.osadchaya@vsnr.ru

  • Кристина Осадчая
    Руководитель пресс-центра
    +7 495 105-99-55 Доб: 131
    k.osadchaya@vsnr.ru

Дешевле не будет: эксперты рассказали, что ждёт долевое строительство в России

  • 02.07.2018

Cерьезные изменения ждут рынок долевого строительства со следующего года, сообщает DEITA.RU. 

1 июля 2019 года вступает в силу закон, согласно которому застройщики квартир не смогут получить денег от покупателей, пока не сдадут жилье. Если девелопер продает жилье на этапе строительства, то деньги граждан будут храниться на специальном счете в банке (эскроу-счета).

Получить средства, с которого девелопер сможет только когда передаст квартиру жильцам. Таким образом, застройщик сможет рассчитывать лишь на собственный капитал или же на кредитные средства. Первая часть поправок в федеральный закон № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве" начинает действовать уже с 1 июля 2018 года - с этого момента застройщики могут переходить на использование эскроу-счетов в добровольном порядке. Через год данная практика станет обязательным условием для тех объектов, по которым договор участия в долевом строительстве с первым дольщиком будет представлен на государственную регистрацию после 1 июля 2019 года. Власти объясняют, что цель ужесточения — попытка решить проблему обманутых дольщиков. При этом, участники рынка уже заявляют, что новые поправки правительства в 214-ФЗ наносят ущерб не только застройщикам, но и страховым компаниям, а практика использования счетов в банке (эскроу-счетов) - потенциально опасная история, которая может привести к тому, что рынок долевого строительства просто рухнет. В свою очередь, на уровне правительства и вовсе ведутся активные разговоры о перспективе полного запрета продажи жилья на этапе строительства, который может вступить в силу уже с 2020 года.

Так есть ли будущее у долевого строительства или его закат предрешен? А также стоит ли приготовиться к новым ценовым рекордам на рынке российской недвижимости - рассказали эксперты DEITA.RU.

Строим по-новому

Разговоры об уходе от системы долевого строительства велись довольно давно. Для властей такой шаг представляется единственным решением проблемы роста числа обманутых дольщиков. Дискуссии вокруг поправок в ФЗ-214 дали компаниям, работающим на рынке, небольшое время для маневра, которое ознаменовалось значительным оживлением сегмента долевого строительства, говорит представитель группы компаний «ГИК» Зарина Эсанова. Так, большинство крупных игроков постарались успеть оформить документы на строительство максимального количества объектов в срок до 1 июля. Статистика говорит о троекратном увеличении количества запросов на получение разрешений на жилищное строительство в первом полугодии.

«Такое поведение вполне оправдано. Для адаптации и отработки системы понадобится, возможно, не один год. К тому же покупатели, привыкшие к ставшей понятной схеме долевого строительства, вряд ли быстро проникнутся доверием к объектам, строящимся по принципу проектного финансирования. Поэтому застройщики сегодня постарались запустить как можно больше новых строек, которые будут продаваться и возводиться по старым требованиям. Это позволит обеспечить порядка двух-трех лет смешанного рынка, когда покупатель сможет выбирать покупать «долевку» или проектное жилье», - комментирует Эсанова.

Стоит отметить, что с 1 июля 2019 вводятся не только специальные счета, но и произойдёт комплексное ужесточение регулирования деятельности девелоперов. Например, потребуется создание одного юридического лица для каждого проекта, наличие одобренной кредитной линии в размере 40% бюджета будущего строительного проекта или собственных средств в объеме 10%, 3-летний опыт работы компании, открытие под каждое разрешение на строительство единого счёта, ограничение общих и административных расходов и так далее.

Чем ответит рынок?

Возникает вопрос: приведут ли ограничения в сфере долевого строительства к его удорожанию, а возможная ликвидация - к взлету цен на недвижимость в целом?

Очевидно, что такое жёсткое регулирование в последующие годы приведёт к уходу с рынка большого количества мелких девелоперов и консолидации рынка, полагает аналитик «Открытие Брокер» Тимур Нигматуллин.

«В долгосрочной перспективе это повод для пропорционального роста себестоимости проектов, но на горизонте года-двух рынок продолжит стагнировать из-за вялого инвестиционного спроса – с начала кризиса цены на недвижимость в реальном выражении обвалились на четверть», - говорит эксперт.

«На сегодня около 75-80% недвижимости приобретается при помощи долевого строительства. И, безусловно, отказ от него повлечёт за собой серьёзные изменения на рынке недвижимости, связанные как с повышением цен, так и с уходом ряда игроков из сферы», - продолжает генеральный директор VSN Realty Яна Глазунова. В первую очередь, полагает она, отказ от долевого строительства отразится на тех, кто приобретает квартиру на стадии котлована (для личного пользования или для инвестиций).

«Квартиры будут сразу выводиться в продажу по более высокой цене за квадратный метр, которая сейчас характерна для достроенных объектов. Кроме того, отсутствие долевого финансирования приведет к необходимости обращения к банкам - "прибавятся" проценты за кредитные средства».

Ситуация, по мнению Глазуновой, осложняется и изменением требований к застройщикам, например, условие о необходимости иметь на счету "в резерве" не менее 10% от прогнозируемой стоимости объекта уменьшает размер оборотных средств. «Все эти факторы окажут влияние на стоимость недвижимости. Для сдерживания роста цен в условиях перехода к проектному финансированию требуется изменение политики кредитных организаций в отношении застройщиков и снижение процентной ставки».

При этом, говорить о том, насколько выросли цены уже сейчас – преждевременно, считает представитель группы компаний «ГИК» Зарина Эсанова. «Перед введением новых поправок большинство игроков старалось наоборот сделать цены максимально доступными, чтобы клиенты смогли быстрее решиться на сделку в преддверии перемен. Однако в дальнейшем, думаю, без роста цен вряд ли обойдется. Дело в том, что система проектного финансирования, по сути, полностью убивает возможность частного инвестирования на начальных этапах, поэтому сэкономить, купив «котлован» не получится». На практике, считает эксперт, это приведет к тому, что в среднем квартира на этапе строительства и перед сдачей будет стоить одинаково, поэтому тем, кто берет ипотеку или имеет наличные деньги, будет выгоднее купить жилье в сдающихся объектах и сразу получить ключи.

Другой немаловажный фактор, который повлияет на цены – введение третьей стороны во взаимоотношениях застройщика с покупателями. Посредник, в данном случае банк, будет предоставлять кредитные средства на строительство объекта в то время, как деньги покупателя будут лежать на эскроу-счетах. Естественно, заем, который финансовая организация будет предоставлять строителям, не будет бесплатным, а проценты по нему будут включены в стоимость квартиры.

«Сегодня вопрос лишь в том, на каких условиях будут работать уполномоченные банки и какой процент попросят. Так что объективное повышение цены на жилье, скорее всего, неизбежно, хотя любой ответственный застройщик постарается максимально снизить показатели этого удорожания», - продолжает эксперт «ПИК».

Спрос на «первичку» вырастет

Исследуя реакцию рынка на решение власти запретить продажу жилья на этапе строительства, аналитики федеральной риэлторской компании «Этажи» отмечают, что во многих крупных городах уже началась фаза роста цен еще в прошлом году и продолжается до сих пор. «Никаких предпосылок того, что квадратный метр на рынке первичного жилья потеряет в цене, в ближайшей перспективе нет. Это тенденция рынка недвижимости, который выходит из кризиса (после 2015 года), и это влияние многих экономических и законодательных факторов. Поэтому можно сразу ответить на вопрос “Стоит ли сейчас вкладываться в новые дома?”: стоит, потому что снижения цен не предвидится. А ставки сейчас пока идут на снижение - и еще пока могут нивелировать рост цен», - делают вывод аналитики компании.

То, что анонсированные перемены в отрасли долевого строительства приведут к удорожанию жилья – само собой разумеющееся явление, согласна декан факультета экономики недвижимости Института отраслевого менеджмента РАНХиГС Елена Иванкина.

«Система долевого строительства дает возможность понизить стоимость жилья, если вы приобретаете ее на уровне котлована, на 25-30%. Пусть даже на 20% - это очень большая сумма, то есть на одну пятую. И отмена этого права, конечно же, приведет к повышению цен. Тем более, что строители живут либо за счет дольщиков, либо за счет кредитов».

Вместе с тем, в условиях, когда на рынке останется лишь предложение в рамках проектного финансирования, спрос на готовое жилье или на объекты перед самой сдачей значительно возрастет, считают эксперты.

«По сути, покупателю не будет смысла ждать год или два пока дом будет достроен, если у него не будет возможности сэкономить, купив квартиру на начальных стадиях строительства. К тому же новая, безопасная для потребителя, система покупки должна повысить доверие к первичному рынку, что, по идее, должно «оттянуть» некоторое число тех покупателей, которые, опасаясь обмана, предпочитали «вторичку». Если реформа удастся в полной мере и система работы в формате «застройщик – банк - покупатель» оправдает себя, а государство продолжит работать над снижением ипотечной ставки, думаю, спрос на жилье на первичном рынке может существенно вырасти.

Законодательные новеллы, действительно, могут спровоцировать рост потребительского спроса. И в первую очередь, быстрее начнет расходиться именно "первичка", соглашается Елена Иванкина.

«Первичка вообще расходится быстрее. По многим причинам, и в первую очередь потому, что во вторичке вы имеете дело не с системой, а с индивидуальным продавцом, который может выставить как очень высокую цену, так и среднюю, и низкую. Как повезет. Надо уговаривать на торг, а когда вы работаете с крупным застройщиком, там цена выставлена, применяются дисконты, работает ипотека. И потом новое строительство по качеству, как правило, очень резко отличается от того, что мы имеем в старом строительстве. Если взять блочные дома, панели 60-70-х годов - это крошечная прихожая, крошечная кухня, узкие коридоры, совмещенный санузел, потолки, которые лежат у вас на голове. Сейчас строят совершенно иначе: стандарт панели это большая прихожая, при ней может быть гардеробная, хорошие большие ванные комнаты, кухни. Планировка совершенно другая. Даже панель стали делать с более высокими потолками. То есть это совершенно другой класс жилья. А про комфорт-класс и бизнес-класс я уже не говорю, но там другие цены. Новостройки резко отличаются от старого жилого фонда, поэтому их любят больше», - аргументирует она.

Абсолютно нормально, что решение власти в общем-то осложняющее строителям и девелоперам работу, воспринимается ими с некоторым ворчанием и объяснением, что это повысит цены на жилье.

«Ну что делать? Меняются правила игры. Рынок к этому приспособится - ничего страшного», - уверена декан факультета экономики недвижимости Института отраслевого менеджмента РАНХиГС.

Источник: DEITA.RU.

Контакты отдела продаж

+7 495 105-99-55
vsnr@vsnr.ru

Контакты для СМИ

+7 495 105-99-55 Доб: 131
pr@vsnr.ru

Наш Telegram

Интересные новости мира недвижимости и дайджесты новостей компании.
Будьте в курсе: t.me/vsn_realty

X
У нас есть специальное предложение по покупке недвижимости для держателей биткоинов и других криптовалют. Напишите нам и узнайте подробности