Элитные апартаменты, кому они нужны?

Мы решили разобраться, какая из точек зрения — правда, кто покупает дорогую недвижимость в Москве и Петербурге, и где предпочитают жить российские богачи.

Каждый день консалтинговые агентства сообщают: спрос на элитное жильё падает, богатые бегут из России. Или наоборот: бывшие эмигранты возвращаются, дорогая недвижимость пользуется повышенным спросом. Мы решили разобраться, какая из точек зрения — правда, кто покупает дорогую недвижимость в Москве и Петербурге, и где предпочитают жить российские богачи.

Novostroy: Кто сейчас покупает элитные апартаменты?

Светлана Дьякова, руководитель отдела строящейся недвижимости агентства «М16-Недвижимость»: Покупателей много, все они разные, единый портрет вывести сложно. Это и инвесторы, и те, кто приобретают апартаменты для собственного проживания.

Яна Глазунова, генеральный директор VSN Realty: В основном это молодые динамичные люди, которые ценят свое время. Как правило, они уже имеют загородный дом или «семейную квартиру» в одном из зеленых районов Москвы. В последнее время популярность набирают элитные апартаменты с консьерж-сервисом – удобство, создаваемое круглосуточным обслуживанием, особенно ценится среди покупателей «пиджачных» апартаментов. Ключевым критерием для этой категории покупателей является комфортабельное краткосрочное пребывание в перерывах между командировками с возможностью сохранения ощущения домашнего уюта. Это является прекрасной альтернативой отелям. Также стоит выделить такую группу покупателей, как «культурная элита». Они приобретают апартаменты рядом с театрами, музеями и иными культурными пространствами, чтобы останавливаться в периоды мероприятий или после посещения спектаклей, выставок.

Лариса Инченкова, директор по развитию экспертного бюро элитной недвижимости «МК-Элит»: Если мы говорим про элитные «апартаменты-жилье», которые от жилья полноценного отличаются только отсутствием постоянной регистрации, то они участвуют в борьбе за состоятельного потребителя на равных с классической жилой недвижимостью. Для покупателей элитной недвижимости вопрос прописки часто не принципиален, они готовы рассматривать апартаменты для постоянного проживания - главное, чтобы подошли локация, цена и архитектурно-планировочные решения. Если все три пункта одобрены - статус апартаментов покупателей не останавливает. Но это при прочих равных. Если в чем-то возникают сомнения - статус апартаментов может стать отягчающим обстоятельством и привести к отказу от сделки. Дело в том, что неясный статус апартаментов может стать помехой при их продаже - а ведь покупатель элитной недвижимости в среднем меняет квартиру раз в 7-10 лет. Уточню, что описанное отношение к апартаментам характерно для россиян.

Novostroy: Как много среди покупателей иностранцев?

Илья Менжунов, управляющий директор «Метриум Премиум», участник партнерской сети CBRE: Доля иностранных покупателей на столичном рынке жилой недвижимости крайне мала – она не превышает 3%. Это обусловлено тем, что многие иностранцы приезжают в Россию на определенный период времени, поэтому в большинстве случаев они не покупают, а арендуют жилье. А тех иностранцев, кто все-таки принял решение остаться, отпугивают цены – зачастую за такие деньги они могут подобрать куда более достойный вариант у себя на родине. К тому же иностранцы крайне настороженно относятся именно к приобретению жилья по причине постоянно меняющейся налоговой базы, что особенно актуально именно для рынка апартаментов. Несмотря на то, что речь идет преимущественно об очень обеспеченных людях, все они считают свои потенциальные расходы и часто выбирают именно квартиры из-за более выгодной налоговой ставки. Чаще всего покупателями выступают семейные пары, в которых один из супругов является иностранцем, а также топ-менеджеры международных компаний, развивающих бизнес в России.

В то же время спрос на рынке элитной недвижимости очень чувствителен к любым политическим или экономическим изменениям. И санкции, введенные США в отношении России, однозначно будут сдерживать рост активности иностранных клиентов. В условиях падения акций большинства отечественных игроков многие клиенты возьмут паузу до появления стабильности. К тому же высокая волатильность пары рубль/доллар также не способствует скорому заключению сделок на рынке жилья. Ведь многие клиенты держат средства в иностранной валюте, а приобретают – в рублях. Поэтому логично, что на фоне обесценивания рубля нет смысла покупать жилье «здесь и сейчас».

Я.Г.: Интерес иностранцев к апартаментам постоянно растет – для многих из них это более понятный формат недвижимости, чем квартира. Покупка носит чаще всего инвестиционный характер, порой выкупаются целые этажи. Стоит отметить, что особенно популярны у иностранцев комплексы апартаментов, в работе над которыми приняли участие именитые архитектурные бюро. Возможно, это связано с более знакомым, привычным для них внешним видом зданий.

Л.И.: В последнее время в качестве покупателей элитной недвижимости стали активнее проявляться себя экспаты и, например, для китайских бизнесменов статус "апартаментов" не представляется помехой - они не ощущают юридическую специфику апартаментов. Пока рынок элитных апартаментов, находящихся в экспозиции в Петербурге, невелик: это всего несколько домов. Так, в Royal Park средняя площадь предлагаемых к продаже апартаментов составляет 95 кв.м, средняя цена - 330 руб. за кв. м, средняя сумма сделки - 30 млн. В проекте «Монферран» представлены апартаменты по цене от 400 тыс. руб. за кв.м. Лидером по стоимости является клубный проект апартаментов в особняке Кушелева-Безбородко - например, все апартаменты имеют свой собственный паркинг, причем домой можно попасть индивидуально через собственный автомобильный лифт. Несмотря на то, что указанные апартаменты пока они не нашли своего покупателя, они имеют хорошие перспективы на реализацию ввиду переезда структур Газпрома.

Novostroy: Есть ли среди покупателей бывшие эмигранты, возвращающиеся в Россию?

И.М.: Если рассмотреть географию проживания, то большинство иностранных покупателей – это выходцы из стран СНГ (Казахстан, Молдавия, Украина, Армения, Азербайджан, Беларусь и т.д.). Чуть реже речь идет о жителях дальнего зарубежья – англичанах, французах, немцах, американцах и т.д. Одновременно в последние 3-4 месяца на рынке элитной недвижимости произошел всплеск спроса со стороны наших соотечественников, проживающих за рубежом, что связано как с возвращением бизнесменов, покинувших страну 4-6 лет назад, так и с геополитическими конфликтами, когда обратно в Россию потянулись клиенты из-за конфликтов с государством. В итоге по итогам IV квартала 2017 года объем трансграничных переводов резидентов России на операции с недвижимостью в нашей стране подскочил на 36%, достигнув $122 млн (7,1 млрд рублей). Причем в начале 2018 годы мы продолжаем фиксировать рост заявок. Жилье такими клиентами приобретается преимущественно для семьи, а не с целью инвестиций.

Novostroy: Какие районы Москвы и Петербурга в первую очередь интересуют покупателей элитных апартаментов?

И.М.: Объект обязательно должен быть ликвидным для возможной дальнейшей перепродажи. Самые востребованные элитные апартаменты у иностранных граждан – в районах расположенных внутри Садового кольца. В основном, это связано с локацией бизнес-центров (места работы), а также образовательных учреждений для детей иностранцев. Часто на первое место среди требований, предъявляемых к дому, выходит безопасность. Наличие огороженной и охраняемой территории является обязательным условием для покупки. В доме также должен быть и подземный паркинг. Как правило, экспаты рассматривают как готовое жилье, которое продается по договорам купли-продажи, так и новостройки, реализуемые по ДДУ. Прежде всего, экспаты обращают внимание на схему реализации. Она, естественно, должна быть законной, понятной и прозрачной. Никакие хитрые ходы, они не приветствуют.

С.Д.: Для таких покупателей очень важно расположение комплекса, его видовые характеристики. Например, большим спросом пользуется апарт Royal Park на Петровской косе, окна которого выходят на Неву и Васильевский остров. Потенциальных покупателей интересуют Центральный и Петроградский районы. Расположение должно быть удобным, чтобы до главных локаций города можно было доехать за 10-15 минут. Большим спросом пользуются апарты ArtStudio от RBI (Центральный район, 5 минут пешком до Невского проспекта) и Grani от «Строительного треста» (Петроградский район, ул. Большая Зеленина).

Я.Г.: Ключевой фактор, который влияет на выбор апартаментов – локация. Обычно это центр, поскольку оживленная бизнес-среда должна быть от них в шаговой доступности и после окончания рабочего дня. В Москве большим спросом пользуются Пресненский и Тверской районы, локация Золотой мили.

Novostroy: Какова средняя стоимость приобретаемого сейчас элитного апартамента?

И.М.: Чаще всего экспаты предпочитают квартиры и апартаменты с простыми и удобными планировками с отдельным кабинетом. Если говорить о недвижимости внутри Садового кольца, то ценник начинается примерно от 500 тысяч рублей за квадратный метр. При средней площади апартамента в 120-150 кв.м, выходит, что бюджет покупки экспатами начинается в районе 60-75 млн рублей и выше. А вот бывшие эмигранты, возвращающиеся в Россию, готовы потратить куда большие деньги. Как правило, ими рассматривается жилье площадью 200-250 кв.м стоимостью порядка $4–6 млн.

С.Д.: Средняя стоимость элитных апартаментов в Петербурге на сегодня составляет порядка 30 миллионов рублей.

Я.Г.: Средняя стоимость элитного апартамента в Москве за периоды 2017 и 2018 года составила 32,2 млн рублей. Если говорить о динамике цен, то по сравнению с началом прошлого года (29,7 млн рублей по результатам первого полугодия) к концу 2017 года средняя стоимость выросла на 14,1%. По результатам I квартала 2018 года средняя цена апартамента составила 32,7 млн рублей.

Источник: Новострой.ру