Лучшие апартаменты начинаются с ценника. Топ-5 самых дешевых апарт-комплексов

Часто покупатели говорят, что лучшие апартаменты – это дешевые апартаменты, и они отчасти правы, что подтверждает рост доступного по цене предложения.

Такого выбора апартаментов в сегменте низкой стоимости, который представлен сейчас, не было никогда, утверждает Яна Глазунова, генеральный директор VSN Realty. По ее словам, число проектов приближается к трем десяткам, в шести округах в границах старой Москвы и в Новомосковском округе. Назвать все представленные апартаменты лучшими, едва ли возможно, тем не менее большая часть из них, действительно, отличается хорошими потребительскими качествами и весьма заманчивой ценой.

Порог входа в этот сегмент часто составляет менее 5 млн рублей, но вот средняя стоимость для метража более 30 кв. м в проекте с качественной инфраструктурой уже ближе к 8 млн руб. Например, однокомнатный апартамент 50 кв. м в комплексе «Летний сад» от Группы «Эталон», сейчас стоит 8,4 млн рублей.

В компании «БОН ТОН» дают более подробную раскладку по предложению апартаментов. На первичном рынке старой Москвы на долю апартаментов приходится 20,8%, говорят эксперты. В реализации находится 86 проектов общей площадью 542 тыс. кв. м и 8,1 тыс. лотов. Большая доля в предложении приходится на бизнес-класс – 43% и премиум-класса – 33%. На долю апартаментов массового сегмента 23%. 

Средневзвешенная цена квадратного метра составляет 313 тыс. руб. при средней цене лота 20,9 млн руб. Самые дешевые апартаменты представлены в массовом сегменте. По данным на июль 2020 года здесь в реализации находилось 2,7 тыс. лотов общей площадью 126,3 тыс. кв. м. Средневзвешенная цена составляла 173 тыс. руб. при цене лота от 2,8 до 24 млн руб.

Традиционный плюс апартаментов – их стоимость, которая может составлять всего 75% от стоимости аналогичных квартир того же класса. Разница в бюджетном сегменте достигает 20%–25%, в сегменте бизнес и элит чуть ниже – до 15%. Относительная дешевизна апартаментов, возводимых в локациях с хорошо развитой инфраструктурой, обусловлена меньшими затратами на сопутствующее строительство объектов культурного и социального значения.

Но дешевые апартаменты – субъективный фактор, предупреждает Жанна Шевченко, директор по продажам и маркетингу компании «Страна Девелопмент».

«Для социально и профессионально состоявшихся клиентов со стабильным доходом «дешевыми» являются студии и однокомнатные апартаменты в исторических районах города стоимостью до 10 млн руб. Внутри ТТК таких проектов менее 10 и спрос на небольшую по площади недвижимость, в которой комфортно разместится только один человек, лишь нарастает, рассказывает эксперт. – Благодаря расположению объектов и их концепции «дешевые» апартаменты интересны как инвесторам, благодаря высокой доходности до 15-17% годовых, так и амбициозным представителям поколения Y».

В то же время самые доступные варианты апартаментов для семейных покупателей, площадью от 40 «квадратов», далеко не всегда предлагаются в тех же проектах. Наиболее «дешевые» двух- и трехкомнатные лоты представлены в удаленных от центра районах, примыкающих к МКАД. Однако динамика спроса демонстрирует ярко выраженную центральную направленность клиентов апарт-комплексов. «Поэтому, например, спрос со стороны семейных клиентов на недвижимость стоимостью до 15 млн рублей в нашем комплексе «Донской квартал» традиционно выше спроса на лоты в 20 наиболее доступных комплексах апартаментов САО, СЗАО, ЮАО – самых «апартаментрных» округов Москвы помимо ЦАО», – подчеркивает Жанна Шевченко.

По данным аналитической системы bnMAP.pro, в топ-5 самых доступных апартаментов в старой Москве входят:

1. Саяны Парк,

2. My Space на Фестивальной,

3. Ботаник,

4. 16 Уровень

5. Алтай.

«Перечисленные комплексы в основном представляют собой проекты реконструкции старого жилого фонда или гостиниц, продаются при этом уже готовыми к проживанию, по договорам купли-продажи, – комментирует Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой». – Расположены самые дешевые апартаменты за пределами ТТК. Еще одна причина доступной цены – компактная площадь лота: от 11 до 18,9 кв. м». 

По данным Наталии Кузнецовой, генерального директор АН «БОН ТОН», экспертами также был составлен ТОП-10 проектов массового сегмента по уровню минимальной цены лота (в среднем до 5 млн руб.) Самое большое количество проектов с самыми низкими ценами представлено в СВАО (пять проектов) в районах Отрадное, Марфино, Останкинский, Лосиноостровский и Северный. По одному проекту представлено в районах Марьино (ЮВАО), Орехово-Борисово Северное(ЮАО), Тропарево-Никулино (ЗАО), Гольяново (ВАО) и Покровское-Стрешнево (СЗАО). 

Большая часть самых доступных по цене лота проектов принадлежит застройщику Алтай, который возводит четыре проекта с апартаментами: «16 уровень» (ЮВАО, район Марьино), «Ботаник» (СВАО, район Отрадное), «Алтай» (СВАО, район Марфино) и «Аэровилла» (ЮАО, район Орехово-Борисово Северное). Проекты относятся к стандарт- и комфорт-классам, со сроком сдачи в 3-4 квартале 2020 г. на стадии реконструкции или сдан. Поскольку данные проекты находятся в стадии реконструкции, реализация происходит по договорам купли-продажи. Апартаменты предлагаются без отделки и с отделкой. Минимальная цена лота начинается от 2,9 млн руб.