Новостройки массового сегмента стали самыми продаваемыми в столице

Квартиры в них подорожали на треть и еще уменьшились в размерах

Среди новостроек в старых границах Москвы все больше доля более комфортного и дорогого жилья. В январе 2022 г. на проекты стандарт-класса здесь, по оценке «Бест-новостроя», пришелся всего 1% как по числу лотов (330), так и по площади (12 900 кв. м в трех проектах). Доля комфорт-класса – 41% по общей площади (690 000 кв. м, 276 корпусов в 91 проекте) и 51% по числу лотов (13 900). Напротив, в новой Москве львиная доля предложения (86%) – ЖК комфорт-класса, всего 8800 квартир общей площадью более 438 000 кв. м в 27 проектах. Стандартного жилья в ТиНАО больше, чем в старых границах Москвы, – 13% по числу лотов (1300) или 12% по их площади (60 000 кв. м).

Рекордные продажи
По данным Росреестра Москвы, в 2021 г. в городе зарегистрировано 98 800 договоров участия в долевом строительстве (ДДУ). Доля массового сегмента, по оценке «Метриума», около 60%. Декабрь стал самым удачным для застройщиков месяцем – 10 800 ДДУ, уточняет Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). Растущие темпы инфляции укрепляют длинный тренд года – спрос в первую очередь на недорогое предложение, говорит Яна Глазунова, гендиректор VSN Realty. Это подтверждает география сделок – в IV квартале 20% пришлось на проекты самого доступного по стоимости ЮВАО, где в среднем бюджет покупки – 11,4 млн руб.

Покупали жилье в основном по ипотеке. По данным Росреестра Москвы, в 2021 г. банки выдали заемщикам 127 600 жилищных кредитов, что на 22% больше, чем в 2020 г. (104 200 кредитов), рекордный показатель с 2018 г. На протяжении трех первых кварталов года активность заемщиков только росла по сравнению с 2020 г., снижение произошло только в IV квартале (35 300 кредитов). Повышение ставок по ипотеке не стало фатальным для рынка жилья, утверждают опрошенные игроки. Алексей Перлин, гендиректор «СМУ-6 инвестиций», отмечает, что снижение покупательской активности имело место, но не пропорционально подорожанию ипотеки, и делает вывод, что покупатели адаптировались к новым ставкам. 

По данным «Метриума», в январе в старой Москве было подписано 5100 ДДУ, если сравнивать с прошлым годом, это на 36,3% меньше, чем в декабре, но на 36,7% больше, чем в январе. С учетом ТиНАО динамика та же: 6900 ДДУ, минус 33% относительно декабря 2021 г., плюс 25,5% по сравнению с январем 2021-го. 

Кирилл Храпов, директор по продажам группы «Самолет», назвал январь хорошим для рынка месяцем: люди активно покупали недвижимость после январских праздников, не в последнюю очередь благодаря программам субсидирования ставок от девелопера. Еще один фактор – ожидание роста ключевой ставки и последующего подорожания ипотеки. «Этот тренд сохранится и в феврале, а дальше ждем следующего заседания ЦБ и решений, которые могут повлиять на рынок», – говорит Храпов.

Массовое стало дороже
2021 год отметился значительным ростом цен на массовое жилье. По данным Est-a-Tet, по итогам IV квартала 2021 г. средневзвешенная цена предложения квартир в комфорт-классе составила 266 900 руб. за 1 кв. м, увеличившись за год на 33%. В ЮВАО за год цена выросла на 40%. На территории новой Москвы квартиры комфорт-класса за год подорожали на 27% до 208 200 руб. за 1 кв. м, более дешевые «стандартные» – на 31% (186 500 руб. за 1 кв. м). Ценовая конъюнктура благоприятна для того, чтобы увеличивать объемы продаж, считают в Промсвязьбанке, аналитики даже говорят о профиците предложения в массовом сегменте, из-за чего рост цен замедляется. Впрочем, риэлторы не согласны и говорят об уменьшении предложения. По данным «Метриума», в массовом сегменте оно по итогам января 2022 г. уменьшилось относительно декабря на 5,2%, а продаваемая площадь – на 6,3%. 

И квартиры продолжают дорожать. По данным «Метриума», за январь 2022 г. средний бюджет покупки увеличился на 1,8% и приблизился к 13 млн руб. 

Купить и жить
Тренд по вводу массового жилья с чистовой отделкой подхватили уже почти все застройщики. Некоторые, как, например, ГК «Самолет», все сдают с отделкой, другие, как ГК ПИК, продают квартиры как с ремонтом, так и без него. Доля квартир с чистовой отделкой в массовых новостройках старой Москвы в декабре 2021 г. составила 69,1% всего предложения, в проектах в ТиНАО – 52,6%, оценивает Коркка.

Но квартир, готовых к заселению в уже сданных домах, на рынке мало. Виноват ажиотажный спрос 2020 г., считает Глазунова. По подсчетам Наталии Кузнецовой, гендиректора агентства недвижимости «Бон тон», на конец года в сданных домах удалось найти всего 360 лотов в 18 проектах, это меньше 3% от общего предложения в массовом сегменте. По данным «Метриума», 63,3% предложения массового жилья находится на этапе монтажа, на этапе отделки – 15,8%, доля корпусов на начальном этапе – 17%, готовых квартир – 3,9%. Большая часть готового предложения сосредоточена в ВАО (27,6%) и ЮЗАО (19,1%), на ЮАО и САО пришлось по 17,7% (данные «Бон тон»). В новой Москве доля квартир с чистовой отделкой в сданных домах составила 0,9% от всех лотов. 

И это несмотря на то, что с переходом на проектное финансирование у девелоперов нет необходимости выводить большие объемы квартир «на котловане». Если финансовая модель позволяет, можно вообще не открывать продажи до ввода дома в эксплуатацию. Поэтому разница в стоимости жилья на ранней и поздней стадии строительства дома сократилась в среднем до 12–14%, говорит Анна Боим, коммерческий директор ГК А101. По словам Леона Пряжникова, руководителя управления развития продукта и аналитики группы «Самолет», рост цены 1 кв. м в зависимости от степени строительной готовности сейчас закладывается в пределах 8–10% в год, а разница в стоимости между «котлованом» и «ключами» может составить более 20%. Но люди покупают «на котловане» не ради дисконта, довольно скромного, а потому, что позже подходящих вариантов может не остаться в продаже, объясняет Боим, даже если это большие проекты комплексной застройки: девелопер может корректировать площади и планировки или в последующих очередях уже не будет квартир с нужным видом. В востребованных проектах к моменту ввода дома в эксплуатацию остается 3–4% непроданных квартир.

Кроме того, покупатели опасаются, что дальнейший рост ипотечных ставок скажется на количестве доступных вариантов. Идти на вторичный рынок готовы далеко не все: ставки по ипотеке там выше и ожидания продавцов часто завышены, рассуждает Боим.

Если нужна готовая квартира, человек не станет покупать ее в доме «на котловане», а продолжит поиск в нужной локации и остановит выбор на тех домах, которые сданы или скоро будут сдаваться, рассуждает Марина Шадрунова, руководитель направления по работе с новостройками сети офисов «Миэль». Если у застройщиков такого предложения не окажется, то можно найти желаемое на рынке переуступок, т. е. перепродажи по ДДУ. Владимир Моребис, коммерческий директор, партнер Est-a-Tet, подтверждает, что такие перепродажи составляют конкуренцию предложениям «от застройщика» в построенных корпусах.

Мини давно в тренде
Компании продолжают оптимизировать площади квартир и мест общего пользования. В IV квартале 2020 г. средняя площадь квартир комфорт-класса была 57,2 кв. м, к концу 2021 г. – 49,8 кв. м, на 13% меньше, говорит Моребис, та же динамика в новой Москве: по данным Est-a-Tet, 51,5 и 49,2 кв. м (на 4,5% меньше) соответственно. 

Уменьшение средней площади квартир – устоявшийся тренд рынка с 2014 г., говорит Пряжников. По его данным, средняя площадь лотов в массовом сегменте в Москве в 2016 г. составляла 54,6 кв. м, а в 2021 г. – 45,8 кв. м. Застройщики говорят о большей функциональности новых планировок и нежелании покупателей платить за «лишние метры», но дело не только в желаниях. «Излишеств неэффективного проектирования не могут себе позволить ни девелопер, ни клиент», – уверен Пряжников.

Если в более дорогих сегментах застройщики нередко подчеркивают, что «функциональность» небольших квартир компенсируется богатой внутренней инфраструктурой ЖК, то в массовом жилье стали экономить и на местах общего пользования (МОП).

Растущая себестоимость строительства, земельных участков, увеличение платы за смену вида разрешенного использования вносят «непредвиденные» коррективы в финансовую модель, объясняет такую оптимизацию многих проектов комфорт-класса именно в последний год Ирина Доброхотова, управляющий партнер Dombook, председатель совета директоров «Бест-новостроя». Пряжников подтвердил, что площади МОПов сократились, но «на порядок выросла их функциональность и удобство». По его словам, сейчас стандарт рынка – одноуровневый сквозной светлый холл с колясочной, из которого можно выйти на улицу или в приватный двор-парк, тогда как еще пару лет назад можно было увидеть лабиринт из коридоров, лестниц с непонятной комнатой для консьержа, а с первого этажа был один выход во двор, заставленный машинами. По оценке Перлина, в массовых новостройках чаще всего на квартиры приходится примерно 75% площади, на МОПы – 25%. Оптимизацию планировочных решений и отказ от лишних площадей он называет общемировым трендом. 

На чем экономили застройщики
Из-за существенного роста себестоимости строительства, по разным оценкам на 30–50%, поиск способов сократить затраты стал еще одним трендом.

По словам Николая Большакова, гендиректора ГК «Стройкрафт», металлопрокат, арматура и каменная вата подорожали на 150%, песок и щебень – на 50%. В общей структуре расходов на реализацию жилого проекта затраты на строительно-монтажные работы занимают около 60%. Моребис добавил, что, согласно данным Единой межведомственной информационно-статистической системы, с декабря 2020 г. по ноябрь 2021 г. пиломатериалы хвойных пород подорожали на 80%, плиты из цемента, бетона или искусственного камня – на 300%, двери, окна и их рамы и пороги для дверей из металлов прибавили в цене 209%, а светильники и осветительные устройства – 140%. Вырос и фонд оплаты труда, на 50% за 2021 г., отметил Большаков.

В прошлом году активно стала продвигаться тема модульного строительства, рассказывает Моребис, и уже несколько застройщиков заявили о внедрении такой технологии. Компании обратили внимание на оптимизацию бизнес-процессов и тщательнее подходят к выбору поставщиков стройматериалов, при возможности импортные комплектующие заменяют на российские аналоги. В условиях высокого спроса оптимизируются рекламные бюджеты, совершенствуются технологии привлечения покупателей. По словам Доброхотовой, себестоимость продажи одной квартиры в среднем составляет 5% от суммы сделки с ней, неважно, продает собственный отдел или агентство недвижимости. Но цифровые сервисы позволяют уменьшить стоимость реализации менее чем до 3% от суммы сделки.

Девелоперы ищут участки под застройку на льготных условиях, например в промзонах. Создание рабочих мест поможет получить скидку на смену вида разрешенного использования – а этот платеж является весьма весомым, объясняет Моребис. Или идут в подрядчики к городу по программе реновации – это как минимум позволяет окупить себестоимость работ.

Если не покупать, а снимать
Власти не первый год пытаются развивать белый рынок аренды жилья. Этим занимается Дом.РФ. Первый «арендный дом» появился в июле 2017 г., по состоянию на январь 2022 г. в портфеле Дом.РФ 14 проектов, 10 из них – в Москве: помещения в ЖК «Лайнер», «Матч поинт», «Символ», «Парк легенд», «Сердце столицы», «Октябрьское Поле юг», «Октябрьское Поле север» предназначены для частных лиц, три комплекса («Амурская», «Сколково мильфей», «Сколтех») отданы под корпоративную аренду. В IV квартале 2022 г. начнется заселение арендных квартир в «Сердце столицы» на Шелепихинской набережной рядом с ММДЦ «Москва-сити». Дом.РФ выкупил у компании «Донстрой» 9600 кв. м жилых площадей (184 квартиры) и 168 машино-мест. К сентябрю 2023 г. откроется кампус для 650 студентов Сколковского института науки и технологий («Сколтех»). 

По состоянию на январь 2022 г. арендные дома заполнены на 96–99%, рассказывает Вероника Янушкевич, директор подразделения «Арендное жилье» Дом.РФ. 17 января 2022 г. началось заселение в южном «Октябрьском Поле» на ул. Берзарина, уже сдано 7% жилья. Судя по информации на сайте Дом.РФ, студия площадью 22,9 кв. м обойдется арендатору в 60 800 руб. в месяц, трехкомнатная квартира (73,2 кв. м) – в 135 200 руб. в месяц. В «Лайнере» на Ходынском поле студию на 30,6 кв. м можно снять за 69 500 руб. в месяц, студия общей площадью 43,8 кв. м в «Матч поинт» на ул. Василисы Кожиной обойдется в 92 100 руб. в месяц, двухкомнатная квартира в этом же доме общей площадью 42,4 кв. м – в 113 100 руб. в месяц. Депозит составляет 100% от арендного платежа. По счетчикам платит арендатор.

«Наша ценовая политика соответствует тенденциям рынка, которые в деталях описаны аналитиками – это исследования ЦИАН, «Авито», а также данные нашего собственного исследования», – говорит Янушкевич. По данным исследования Дом.РФ, в Москве ставки аренды с января 2021 г. выросли на 25% в среднем, а компактные студии и однокомнатные квартиры (до 28 кв. м) внаем подорожали на 38%. «Наше преимущество по-прежнему в том, что арендатор получает комплексный продукт: официальные договор, сервисное обслуживание, круглосуточную охрану и прочие дополнительные услуги», – объяснила Янушкевич.