Новостройки в некоторых округах Москвы стали дороже «вторички»

  • 01.03.2018

Новостройки традиционно были дешевле вторичного жилья в среднем на 20-25%, однако за последние два года эта ситуация изменилась. Разрыв в цене сократился, а в ряде локаций новостройки и вовсе обогнали «вторичку» по цене. Почему так происходит и что с этим делать покупателям и собственникам, рассказывают эксперты.

Гонка преследования

Разница в стоимости квадратного метра жилья на первичном и вторичном рынках Москвы с декабря 2015 года уменьшилась на 18,5% для комфорт-класса и на 13,7% - для классов бизнес и премиум, подсчитали аналитики компании «Инком-Недвижимость». Если раньше в комфорт-классе разрыв в цене был 23,9%, то теперь он составляет уже 5,4%, в бизнес и премиум-классе «вторичка» была дороже на 20,9%, а теперь лишь на 7,2%.
При этом в некоторых районах Москвы новостройки уже стали дороже вторичного жилья. Как отмечают аналитики, в трех из десяти округов «старой» Москвы средняя цена «квадрата» в новостройках выше, чем в домах, сданных за последние три года (это так называемая «новая вторичка»). Максимальная разница (9,1%) отмечается в СЗАО, в среднем на 7,5% дороже вторичного жилья предлагают строящиеся квадратные метры в ЮВАО, на 4,5 % - в ЮЗАО

По данным «Инком-Недвижимость», с начала 2016 года цена предложения на московском вторичном рынке жилья снизилась на 6,5 % в сегменте «комфорт» и на 3,1% в премиум-классе. При этом специалисты подчеркивают, что эти показатели отражают ожидания продавцов, а не стоимость продажи квартир. Средняя цена реальных сделок уменьшилась в зависимости от сегмента в среднем на 10-15%.

Принципиально новое жилье

Рассуждая о причинах происходящих изменений в практике, которая складывалась годами, эксперты отмечают несколько факторов, но, пожалуй, самый значимый из них – появление принципиально новых требований к качеству жилья у потенциальных покупателей.

«В последние годы в строительстве жилья произошел серьезный технологический прорыв. Новые дома стандартного и комфорт-классов обладают инфраструктурой и технологическими решениями, которые ранее были свойственны жилью бизнес и даже элитного класса», — комментирует Вероника Манн, директор по маркетингу компании «БИГ Девелопмент». Эксперт отмечает, что квартиры в новостройках в среднем обладают значительно большей площадью, чем квартиры на вторичном рынке, у домов нередко бывает закрытая территория, двор без машин, также предусматриваются магазины и объекты инфраструктуры на первых этажах, спортивная и развлекательная инфраструктура на территории комплекса. «Получается, что по совокупности характеристик новостройки в среднем при равных бюджетах являются более качественным жильем, чем большинство квартир на вторичном рынке в том же бюджете», — резюмирует Манн. По ее мнению, в перспективе – с повсеместным введением в новостройках энергосберегающих технологиях и технологий «умного дома» в качестве стандартных решений – разрыв в стоимости будет расти.

Коммерческий директор компании BSA Алексей Зубик считает, что раньше только вторичный рынок мог предложить должный уровень комфорта проживания, поскольку качество новостроек было не всегда высоким. До недавнего времени строительные компании вели массовую застройку жилых кварталов, которые представляли из себя, по сути, просто большое количество домов с дешевыми квартирами – даже парковка для таких ЖК являлась не самым частым явлением, а про развитую инфраструктуру, транспортную доступность объекта, наличие рядом рекреационных зон, об индивидуальном подходе, если не к клиенту, то хотя бы к объекту, и подавно задумывались лишь единицы, отмечает Зубик. «Именно поэтому вторичная недвижимость, пусть даже и более низкого качества, пользовалась большим спросом и, соответственно, была дороже. Люди платили деньги не за дополнительный комфорт жилья, а за дополнительный комфорт проживания – наличия рядом детских садов и школ, зеленых зон, парковок, остановок общественного транспорта», — говорит эксперт.

Сейчас ситуация изменилась. В связи с падением платежеспособного спроса на фоне растущего предложения на рынке обострилась конкуренция. По мнению некоторых аналитиков, квартиры в новостройках уже продаются по минимально возможной цене, и единственно возможный вариант повышения продаж — улучшение качества объекта и создание повышенной зоны комфорта вокруг самого здания. Для «вторички» этот путь закрыт, поскольку если отремонтировать свою квартиру еще можно, то вот «проапгрейдить» весь дом не выйдет. «Поэтому цены на вторичные квартиры так сильно упали. Они не могут конкурировать с новостройками качественно, и поэтому они вынуждены привлекать потенциальных клиентов низкими ценами», — говорит Алексей Зубик.

Одним из принципиальных отличий новостроек «нового поколения» является появление большого числа проектов с отделкой, теперь покупатели получают возможность заехать в готовую квартиру и не откладывать дополнительные деньги на ремонт. Раньше такой «бонус» мог предложить только вторичный рынок. «Кроме того, ранее приобрести квартиру в готовом фонде можно было в нужной покупателю локации, а с новостройками дела обстояли хуже. Теперь строительство ведется во всех округах, почти в каждом районе выходят новые интересные объекты, осуществляется комплексное освоение территорий с реализацией новых современных кварталов» — добавляет генеральный директор VSN Realty Яна Глазунова.

Первичный рынок также серьезно поддержало снижение ставок по ипотечным кредитам. Сейчас банки предлагают более выгодный ипотечный процент на покупку первичного жилья, нежели вторичного. Как отмечает Алексей Зубик, средняя ставка по ипотечным кредитам при покупке квартиры в новостройке сегодня составит 9-10%, в то же время при покупке вторичной недвижимости эта цифра будет находиться в диапазоне 11-12%. Генеральный директор «ГлавРусСтрой-Инвест» Олег Чернышов полагает, что партнерские программы застройщиков и банков смогли значительно простимулировать спрос на строящиеся жилые комплексы.

В ожидании неизвестного

Основной вопрос, который волнует потенциальных покупателей жилья,— что же будет дальше с ценами на недвижимость, и когда лучше совершить сделку. Первый заместитель председателя правления «Баркли» Александр Красавин считает, что цены на новостройки могут вырасти уже в ближайшее время. «В данный момент цены на квартиры в Москве достигли своего исторического минимума, что связано с широким выбором объектов и выгодными ипотечными ставками. Совсем скоро предложений на рынке станет меньше, поэтому приобретать квартиру лучше прямо сейчас», — говорит эксперт.

К сокращению числа проектов могут привести грядущие изменения в схемах финансирования строительства и продаж жилья. «Цены на новостройки вырастут уже в ближайшее время. Это связано с законодательными поправками, из-за которых девелоперам станет невыгодно строить новые объекты в прежнем количестве, а также изменениями в правилах долевого участия. Чтобы сохранить рентабельность, застройщики будут вынуждены пойти на повышение цен», — полагает Красавин.

Олег Чернышов также считает, что отказ от долевого строительства и переход к проектному финансированию может привести к росту цены квадратного метра новостройки. Однако эксперт полагает, что за собой новостройки «потянут» и «вторичку». «С уверенностью можно утверждать, что сегодня хорошее время для приобретения недвижимости в Москве и Московской области. Цены находятся на уровне минимальных значений, и их кардинальное снижение с учетом грядущих изменений маловероятно, ипотечные ставки более чем приемлемы, а предложение рынка способно удовлетворить любые запросы. В этой ситуации важно сделать правильный выбор, чтобы через несколько лет объект оставался ликвидным», — говорит Чернышов.

Алексей Зубик не советует покупать недвижимость в старых советских пяти- и девятиэтажных панельных домах, а также в домах массовой застройки 2000х-2010х годов. «По цене она совсем незначительно будет уступать хорошим новостройкам, а по качеству разница будет колоссальная. Более того, через несколько лет эту недвижимость будет крайне сложно продать по достойной цене», — считает эксперт.

В противовес этим единодушным экспертам можно привести мнение управляющего партнера «Метриум Групп» Марии Литинецкой. Она считает, что в ближайшей перспективе новостройки будут все же дешевле вторичного жилья на 20-30%. «Ввод в эксплуатацию строящегося объекта необходимо ждать. Кроме того, чаще всего покупателям приходится нести дополнительные расходы на отделку, тогда как на вторичном рынке в приобретенную квартиру можно въехать сразу. Именно поэтому для сохранения конкурентоспособности рынку строящегося жилья придется сохранять более низкий средний ценовой уровень», — поясняет свой прогноз Литинецкая.

Но все же если необходимо поменять квартиру, лучше не откладывать, считают участники рынка. Директор по продажам Sezar Group Виктор Прокопенко говорит, что верная стратегия — покупать, если потребность в решении квартирного вопроса назрела. По мнению специалиста, попытка «выгадать момент» сродни игре в рулетку: можно угадать, а можно нет. «Практика показывает, что о прогнозах кризиса всегда вспоминают «после». Поэтому я бы предложил сосредоточиться на грамотном выборе конкретной квартиры. Удачная покупка — та, которая со временем не потеряет, а вырастет в цене. Значение играет все: потенциал развития района, соответствие концепции проекта современным стандартам, удобство локальной инфраструктуры, характеристики самой квартиры, социальная среда конкретного жилого комплекса. При прочих равных более высокий инвестиционный потенциал у новостроек на стадии строительства, особенно в преддверии ожидаемого отказа от долевого инвестирования. Если есть ориентир на покупку в новостройке, я бы рекомендовал принять решение в этом году», — резюмирует аналитик.

Источник: Портал Living

Контакты отдела продаж

+7 495 105-99-55
vsnr@vsnr.ru

Контакты для СМИ

+7 495 105-99-55 Доб: 131
pr@vsnr.ru

Наш Telegram

Интересные новости мира недвижимости и дайджесты новостей компании.
Будьте в курсе: t.me/vsn_realty