Офисам не хватает заказов: почему BTS не востребован в России

Строительство офисов под заказчика пока не столь популярно в России, как в других странах. Однако эксперты считают, что подобные проекты могут стать драйвером отечественного рынка в будущем. Так это или нет, пытался разобраться "Арендатор.ру".

Строительство офисов под заказчика пока не столь популярно в России, как в других странах. Однако эксперты считают, что подобные проекты могут стать драйвером отечественного рынка в будущем. Так это или нет, пытался разобраться "Арендатор.ру".

Siemens так и не увидел Sky Light

На российском складском рынке схема build-to-suit — строительство под конкретного заказчика — уже стала привычным явлением. Однако в офисном сегменте такие проекты можно пересчитать буквально по пальцам. 

Самым известным проектом BTS в нашей стране, правда, так и не реализованным, можно назвать строительство московской штаб-квартиры Siemens. Компания "Галс-Девелопмент" планировала возвести для немцев бизнес-центр на Ленинградском проспекте (сейчас там находится Sky Light), однако стороны не сошлись в цене: концерн выделял на проект 187 млн долларов, а девелопер поднял цену до 305 млн. В итоге Siemens через суд расторг соглашение. 

В октябре 2017 года стало известно о планах "Яндекса" к 2021 году построить собственное офисное здание в столице. Для этого IT-гигант собирается нанять девелопера, который возведет объект, а "Яндекс" выкупит его. Стоимость проекта оценивается в 12 млрд рублей. Компания уже консультируется с О1 Properties Бориса Минца.

BTS есть и в Санкт-Петербурге: "Лахта-центр", строящийся для структур "Газпрома", и корпус "Невской Ратуши" — для городской администрации. А вот в регионах такие проекты не встречаются: бизнес там развивается менее активно, и необходимости массового строительства офисов нет. 

На Западе подобная практика более распространена, так как в качестве заказчиков могут выступать инвестиционные фонды, отметил Юрий Тараненко, начальник управления развития коммерческой недвижимости ГК "Инград". Это могут быть и частные инвесторы, не занимающиеся девелопментом, но желающие вложить деньги в недвижимость. 

"В нашей стране многие строительные компании одновременно и девелоперы, и инвесторы: они самостоятельно расширяют свой портфель недвижимости и не выступают в качестве "подрядчика" для других организаций. Кроме того, встречается fee-development, когда застройщик является в одном лице и генеральным подрядчиком, и техническим заказчиком, но при этом не принимает участие в дальнейшей судьбе объекта", — рассказал эксперт. 

Плюсы и риски 

Формат build-to-suit предусматривает, что подрядчик берет на себя все трудности реализации проекта: от оформления земельного участка под строительство, получения необходимой документации и всех согласований до оснащения офиса мебелью и техникой.

Выделяют два вида BTS: строительство под покупателя и под якорного арендатора. В последнем случае для девелопера есть риск, что после съезда клиента помещения, имеющие нетиповые характеристики, окажутся невостребованными на рынке, заявил генеральный директор компании City & Malls PFM Алексей Емельянов. 

Впрочем, даже при строительстве на продажу не исключено, что заказчик обанкротится, а его штат увеличится или, наоборот, уменьшится, и это повлияет на потребности компании. Оперативно внести изменения в ход работ и проектную документацию невозможно — и значительные средства будут вложены в ставший невостребованным объект. 

Однако рискует и заказчик работ. Если девелопер ненадежен и не умеет управлять проектом, то арендатор может получить свое здание гораздо позже ожидаемого срока или вовсе не получить его из-за очередного кризиса и значительного удорожания, рассуждает Евгений Гриханов,управляющий партнер PFM Solutions. При этом есть вероятность, что качество работ будет хуже, чем требовалось.

Игроки рынка посетовали, что пока лишь немногие инвесторы готовы вкладывать деньги в подобные проекты — за время строительства объекта в России (в среднем 3−5,5 лет) в условиях нестабильной экономической ситуации может многое поменяться. Чтобы пользоваться схемой BTS, надо прогнозировать развитие компании на ближайшие 15 лет, поэтому данный вариант почти не интересен малому и среднему бизнесу, указала генеральный директор VSN Realty Яна Глазунова. 

 Это подтверждает и управляющий директор Property Management NAI Becar Мария Онучина: "У нас просто не существует столь длительных горизонтов планирования бизнеса. То есть не факт, что через три года, когда объект построят, компания будет нуждаться в офисном комплексе определенного масштаба. Кроме того, на рынке сохраняется тренд на оптимизацию офисных площадей, в связи с чем увеличивается спрос на коворкинги и agile-пространства с незакрепленными рабочими местами". 

Тем не менее плюсы у проектов под конкретного клиента тоже есть — и притом для обеих сторон. Заказчику выгодно покупать строящиеся офисы, потому что, во-первых, он может "настроить" их под себя вплоть до высоты потолков, планировок и уровня отделки. Во-вторых, можно неплохо сэкономить — по подсчетам специалистов, до 20−30% по сравнению с покупкой готового объекта. 

Управляющий партнер компании IPG.Estate Иван Починщиков подчеркивает: при build-to-suit заказчик может сократить объем затрат за счет более детального анализа проекта, например, использовать отечественные аналоги импортных стройматериалов. "Если раньше при строительстве БЦ 70% материалов покупались за евро (импортные) и 30% за рубли (российские), то теперь при строительстве можно использовать 80% отечественных материалов", — поделился он. 

В свою очередь, девелопер, берясь за BTS, получает возможность наверняка сдать в аренду/продать построенные офисы и не опасаться, что после ввода они будут простаивать. Более того, застройщик может получить финансирование на раннем этапе предпроектной и проектной подготовки, а потом спокойно вести работы — объект востребован еще до начала строительства. 

Удел избранных? 

Проекты по схеме build-to-suit в России выбирают только крупные игроки. И дело не только в расходах: как уже было сказано, чтобы покупать или брать в аренду офис на заказ, нужно твердо стоять на ногах и понимать перспективы развития компании в будущем. Схема BTS может оказаться близка компаниям, у которых есть специфические требования к офисным площадям. Кроме того, под запрос клиента было бы целесообразно строить объекты для дата-центров, считает Мария Онучина.

Специалисты предупреждают: выбирая офис по схеме build-to-suit, нужно искать надежного подрядчика. Так, компания должна быть известной на рынке, иметь значительные оборотные средства и подтвержденный список реализованных проектов, обладать собственными профессиональными ресурсами и соответствовать определенным системам менеджмента качества. "Практика рынка fit-out предполагает наличие гарантии на интерьеры со стороны генерального подрядчика. Срок гарантии варьируется в пределах двух лет в зависимости от условий контракта и специфики проекта", — отметил коммерческий директор Pridex Александр Алейников. 

Покупая или снимая офис по BTS, следует четко прописывать цену в договоре, чтобы она не увеличивалась в процессе строительства. Также эксперты настаивают: подрядчик должен нести финансовую ответственность за срыв сдачи объекта — этот пункт также нужно указать в соглашении. 

Еще один важный момент — поэтапная оплата. Это выгоднее и с финансовой точки зрения (не изымать сразу всю сумму из оборота), и с точки зрения спокойствия заказчика относительно хода строительства и контроля. "Также порекомендую закладывать больший метраж с расчетом на рост компании — до тех пор, пока свободные площади не понадобятся, их можно будет сдавать в аренду", — добавила Яна Глазунова.

В ближайшие два−три года вряд ли стоит ждать, что формат build-to-suit станет очень популярным в России и наша страна по количеству таких проектов догонит Европу, США или некоторые государства Азии. У российских девелоперов пока нет большого опыта реализации уникальных единичных объектов, а у заказчиков — уверенности в своем будущем и исполнителях работ. К тому же нужно как-то заполнять уже имеющиеся БЦ: в одной только Москве вакантны около 2 млн кв. м офисов.

Однако Мария Онучина полагает, что в будущем проекты под конкретных заказчиков могут стать драйвером развития рынка. "Хочется заострить на норвежском опыте. В Осло бизнес-центр начинают строить только в том случае, если предварительно удалось заключить договор с 70% арендаторов. Это очень правильный путь. Представьте, если заранее с девелопером обговорить все нюансы по архитектуре, дизайну, планировкам, инженерным системам, то арендаторам больше не придется тратить дополнительно время и деньги на адаптацию офиса под себя, а собственникам ломать голову над тем, как заполнить вакантные помещения", — размышляет она.

И все же пока "офисный" build-to-suit в России остается уделом немногих "избранных", очень уверенных в себе корпораций. Остальным компаниям гораздо выгоднее купить готовый практически пустой объект (как, например, сделал Сбербанк, купив МФК "Президент Плаза").

Источник: Арендатор.ру