Почти Москва. Почему города-спутники обгоняют столицу по росту цен

Ближайшее Подмосковье традиционно считалось своего рода «стартовой площадкой» для тех, кто приехал покорять столицу: снять или купить жилье в городах-спутниках всегда было дешевле, чем в Москве. Но сейчас, говорят участники рынка, спрос постепенно смещается из области в спальные районы столицы. Разбираемся, что происходит с ценами на первичке и вторичке городов-спутников, и насколько существенной остается ценовая разница со столицей.

Красногорск на 25% дешевле московского района Митино. Фото: Мир Квартир
Красногорск на 25% дешевле московского района Митино. Фото: Мир Квартир
Рынок «вторички» в стагнации
Вторичное жилье в ближайших к Москве городах-спутниках с начала года выросло в цене более существенно, чем в самой столице. По оценке «Инком-Недвижимость», самый существенный рост отмечен в Химкинском городском округе — на 8,1% с начала года (до 181,8 тыс. руб./кв. м). Второе место у Одинцовского АО (+5,7%, до 168,3 тыс.), третье — у Подольского АО (+5,3%, до 143,3 тыс.). Рост отмечен и в других округах, где есть города-спутники:

Балашихинский: +5% (151,2 тыс. руб./кв. м);
Красногорский: + 4,8% (179,9 тыс. руб./кв. м);
Пушкинский: +3,8% (139,1 тыс. руб./кв. м);
Мытищинский: +3,6% (163,2 тыс. руб./кв. м).

Для сравнения: в столичных административных округах рост зафиксирован в пределах от 1,2% до 3,3%, а в ЦАО и вовсе отмечено снижение (–0,7%). Средняя стоимость столичного «квадрата» существенно выше, чем в пригородах: минимальный показатель у замкадного Зеленоградского АО — 205,1 тыс. руб., в остальных округах «старой» Москвы цифры находятся в пределах от 238,9 тыс. до 316,8 тыс. руб., а в ЦАО — 511,2 тыс. руб.

В «Мире Квартир» подтверждают, что ближайшее Подмосковье по росту цен на «вторичку» опережает Москву. «Столичный рынок вторичного жилья сейчас переживает стагнацию из-за сильно завышенных цен, которые росли в 2020 и 2021 году вслед за новостройками, — поясняет генеральный директор «Мир Квартир» Павел Луценко. — Вместе с тем, спрос на вторичное жилье сейчас слабый, его не поддерживают льготные ипотечные госпрограммы. В Подмосковье же цены изначально уступают столичным, что оставляет некоторый потенциал к росту. Но снижение спроса заметно и в городах-спутниках». По данным «Мир Квартир», в среднем с начала года предложение в основных спутниках — Балашихе, Дзержинском, Ивантеевке, Королеве, Красногорске, Мытищах, Одинцово, Подольске, Пушкино, Реутове и Химках — выросло на 65%.

«Рост цен в этих городах пришелся на январь-март, а начиная с апреля цены стоят на месте: спрос упал, предложение же, напротив, существенно выросло, — говорит Павел Луценко. — Похожая ситуация сейчас наблюдается и в Москве. Спрос во всем столичном регионе несколько оживился с началом осени, но все еще существенно уступает уровню начала года». Эксперт отмечает, что в большинстве городов-спутников инфраструктура практически не уступает соседним окраинным районам столицы. Это сказывается и на ценах: по статистике ЦИАН, разница в цене между Реутовом и Новокосино, которые максимально близки между собой по своим потребительским характеристикам, составляет всего 15% (порядка 212,7 тыс. рублей за «квадрат» в Реутове и 244,2 тыс. — в Новокосино). По остальным локациям разница уже более существенная:

Красногорск на 25% дешевле Митино (214,7 тыс. и 268 тыс. руб./кв. м);
Одинцово на 30% дешевле, чем пос. Внуковское (198,7 тыс. и 258,8 тыс. руб./кв. м);
Мытищи на 43% дешевле, чем Северный (181,8 тыс. и 260,6 тыс./кв. м);
Химки на 48% дешевле, чем Куркино (201,9 тыс. и 298,6 тыс./кв. м).
Цены на жилье в Подмосковье догнали Новую Москву. Фото: Мир Квартир
Цены на жилье в Подмосковье догнали Новую Москву. Фото: Мир Квартир
Новостройки догоняют Москву
Цены на новостройки в некоторых городах-спутниках выросли куда существеннее, чем на вторичном рынке. По данным Est-a-Tet, по росту цен на квартиры и апартаменты в новостройках лидируют Королев и Пушкино — оба на 20%, до 168,3 тыс. и 138,9 тыс. руб./кв. м соответственно. Второе место с 9% поделили Подольск (168,4 тыс./кв. м) и Красногорск (215 тыс./кв. м), на третьем с 5% Одинцово (190,8 тыс./кв. м), Ивантеевка (134,3 тыс./кв. м) и Химки (174,3 тыс./кв. м). Рост на 2% отмечен в Мытищах (186,8 тыс.), а единственным городом, где средний показатель уменьшился, стала Балашиха (–3%, до 141 тыс. руб./кв. м).

«Столь разная динамика объясняется структурой местного предложения, — поясняет Павел Луценко. — Так, в Балашихе в продаже сейчас менее 450 лотов, так что выбывание нескольких десятков лотов уже способно сказаться на ценах. Похожая ситуация и в Королеве и Пушкино — в каждом городе продажи открыты в трех ЖК. В Подольске предложение вообще ограничено десятками лотов». 

В целом, по статистике «Мир Квартир», первичное предложение в городах-спутниках сейчас представлено 51 ЖК на разных этапах реализации: 15 в Одинцово, 11 в Красногорске, 10 в Мытищах, 5 в Химках, по 3 — в Балашихе, Пушкино и Королеве, а также один проект в Подольске, где в продаже остались последние квартиры.

Средний бюджет предложения в тех городах, где в продаже есть первичные лоты, по данным риэлторской компании «Бон Тон», составляет:

в Балашихе — 6,5 млн руб.
в Пушкино — 7,7 млн руб.
в Королеве — 7,7 млн руб.
в Красногорске — 8,2 млн руб.  
в Мытищах — 9 млн руб.
в Химках — 9,6 млн руб.
в Подольске — 10 млн руб. 
в Одинцово — 11,3 млн руб.  

Таким образом, подчеркивает Павел Луценко, в пяти из восьми городов-спутников, где есть в продаже новостройки, квартиры стоят сопоставимо как минимум с Новой Москвой (11-13 млн руб. в наиболее востребованных поселениях). О том, что новостройки в некоторых пригородах сопоставимы по характеристикам (инфраструктура, транспортная доступность до центра города и деловых районов, качество проекта) со столичными, что отражается на ценах, говорит и генеральный директор VSN Realty Яна Глазунова: «Покупательская аудитория новостроек Одинцово пересекается с Новой Москвой, Мытищ, Химок и Красногорска — с окраинными районами старой Москвы».

«В целом три основные локации — старая Москва, Новая Москва и Подмосковье — можно сказать, сообщающиеся сосуды, — заключает генеральный директор «НДВ Супермаркет Недвижимости» Наталия Кузнецова. — И по мере развития транспортной инфраструктуры между ними стирается ценовая грань». Так что стоимость новостроек в городах ближнего Подмосковья неминуемо продолжит «подтягиваться» к показателям «старой» и Новой Москвы.