Снимать нельзя купить: что выгоднее – аренда или ипотека?

LIVING разобрался, что выгоднее – постоянно снимать квартиру или оформить ипотечный кредит и купить собственное жилье.

Почти четыре миллиона семей в России живет в съемных квартирах. Для одних аренда – это вынужденная мера, создающая иллюзию родного дома в отсутствии собственного жилья. Другие сознательно отказываются от ипотеки и снимают квартиры, чтобы сохранять независимость и мобильность. LIVING разобрался, что выгоднее – постоянно снимать квартиру или оформить ипотечный кредит и купить собственное жилье.

Все-таки с финансовой точки зрения лучше снимать квартиру или брать ипотеку?

Большинство экспертов рынка недвижимости полагают, что покупка квартиры в ипотеку в текущих условиях, как правило, более выгодна, чем аренда. По данным ЦИАН, на начало мая 2018 года в городах с численностью населения от 500 тыс. человек средняя ставка аренды составила 28,8 тыс. рублей в месяц. Москва и Санкт-Петербург по этому показателю значительно опережают регионы. Средние ставки здесь составляют 42,8 и 32,8 тыс. руб. соответственно.

При этом в течение последних двух лет наблюдается снижение ставок по ипотечным кредитам. По информации АИЖК, средний платеж по ипотеке в России за последние три года снизился с 22,8 тыс. рублей и оставляет 18,3 тыс. рублей в месяц.

Судя по приведенным данным, снимать жилье сейчас менее выгодно, чем брать кредит.

«Да, сегодня есть тенденция к снижению суммы месячной арендной платы, и за последние 4 года она «просела» фактически в 1,5 раза. Более того, если еще 4 года назад найти однокомнатную квартиру за 30 тысяч рублей в месяц было большой удачей, то сегодня арендатор не готов платить больше 20-23 тысяч рублей в месяц. Однако за эти же 4 года существенно изменились и условия ипотечного кредитования. Теперь средний ежемесячный платеж по ипотечному кредиту составляет те же 20-30 тысяч рублей в месяц, что полностью сопоставимо с платой за арендованную квартиру», - подтверждает директор по продажам RDI Валерий Кузнецов. Кроме того, по словам эксперта, некоторые банки предоставляют своим клиентам различные преференции — например, ипотечные каникулы, отсрочку платежей, рефинансирование, пониженную процентную ставку.

Директор департамента продаж ЖК «Мечта» Петр Кветный рассказывает, что аренда трехкомнатной квартиры в Москве в среднем составляет 45-50 тыс. рублей в месяц, двухкомнатная квартира обходится в 35-40 тыс. рублей, а однушка – 23- 30 тыс. рублей в месяц. При этом с помощью ипотеки можно купить собственную однокомнатную квартиру с отделкой за 3 миллиона рублей. При первоначальном взносе 450 тысяч рублей сумма кредита составит 2 550 000, а ежемесячный платеж по ипотеке со ставкой 7,7% годовых на 15 лет будет равен 23 900 рублей в месяц. Выплаты по ипотеке могут оказаться еще ниже, если семья имеет право на государственную субсидию.

Впрочем, некоторые специалисты придерживаются противоположного мнения. Например, генеральный директор VSN Realty Яна Глазунова считает, что в Москве и Петербурге, где стоимость квартир выше, чем в целом по стране, в финансовом отношении жилье выгоднее арендовать.

«К примеру, двухкомнатная жилплощадь в Питере при покупке обойдется в 6-7 млн рублей. Стоимость аренды двухкомнатной квартиры — около 33 000 рублей. При росте цены ежегодно даже на 5% через 10 лет платеж будет составлять чуть больше 50 000 рублей. Всего же за 10 лет аренды наниматель заплатит около 5 млн рублей. На разницу затрат по ипотеке и первоначальный взнос по ней в 15% жилье можно будет снимать еще 8 лет, то есть примерно до 2036 года» - приводит пример Яна Глазунова.

Что еще нужно учесть при выборе между арендой и ипотекой?

И аренда, и ипотечный кредит имеют свои нюансы. Руководитель департамента городской недвижимости компании «НДВ-Супермаркет недвижимости» Оксана Иванова отмечает, что наиболее выгодным ипотечный кредит становится при первоначальном взносе в 50% и при сроке займа не дольше 15 лет.

Однако для получения ипотеки заемщику нужна качественная кредитная история и стабильный доход, иначе банк не предложит выгодные условия. К тому же, оформление займа влечет дополнительные расходы: как единовременные (оценка квартиры, регистрация права собственности), так и ежегодные (страхование).

Принимая решение об аренде жилья, стоит приготовиться к тому, что арендодатель может расторгнуть договор в одностороннем порядке и в короткий срок выселить квартиросъёмщика.

Зато при одинаковом платеже за аренду и за ипотечный кредит съемное жилье может быть более комфортабельным, находиться в престижном районе или иметь бОльшую площадь. «Квартиру в переулках близ Тверской при большом желании можно снять за 35 тысяч рублей в месяц. А чтобы купить квартиру в самом удалённом уголке всего Тверского района, придётся ежемесячно выплачивать вдвое больше на протяжении пятнадцати лет», - приводит пример Оксана Иванова.

В свою очередь руководитель отдела ипотечного кредитования группы «Самолет» Алена Анцышкина обращает внимание на другой один приятный бонус покупки собственной квартиры в ипотеку – это получение налогового вычета. «Если вы воспользовались ипотечным кредитом, то налоговый вычет по процентам вы тоже получите», - поясняет эксперт.

Конечно, не стоит забывать и о том, что в сложных жизненных обстоятельствах семья не сможет платить по кредиту. Но, по мнению экспертов, договориться с банком об отсрочке платежей будет легче, чем с арендодателем, который, скорее всего, просто выставит нерадивых квартиросъемщиков за дверь.

Зато, по мнению Яны Глазуновой, неочевидный плюс съемного жилья — это мобильность арендатора. При смене места работы или по желанию можно просто найти новую квартиру и переехать. При этом к минусам аренды можно отнести ограничения в ремонте и дизайне: перекрасить стены или сменить напольное покрытие в чужой квартире, скорее всего, будет проблематично.

Снимать жилье и при этом копить на свою квартиру – это реально?

Один из самых популярных аргументов против ипотеки – нежелание ввязываться в кредитную кабалу. Теоретически накопить на покупку своего жилья можно даже в Москве. Хотя на практике эта задача может оказаться фантастической.

Как поясняет Оксана Иванова, разница между средней арендной ставкой и средним платежом по ипотеке составляет 25-30 тысяч рублей. Если ежемесячно откладывать такую сумму, то за 15 лет (средний срок ипотечного кредита в Москве) можно скопить 4,5-5,5 млн рублей. Этой суммы хватит на покупку однушки. Проблема в том, что, как правило, у тех, кто снимает жилплощадь, не остаётся свободных денег. Кроме того, инфляция может «съесть» значительную часть сбережений даже на самом выгодном депозите.

«Снимая квартиру, можно откладывать на свою только в условиях падающего рынка, что длится, как правило, не более трёх-пяти лет. И всё же за последние 20 лет трижды можно было подгадать удачный момент для покупки», - подсказывает Оксана Иванова.

Впрочем, есть еще один, более сложный, комбинированный вариант: снять понравившуюся квартиру, а на будущее оформить ипотеку и сдавать приобретаемое жилье. «Квартиру или апартаменты за 3,5 млн рублей можно сдавать за 25 тысяч рублей (если найти удачную локацию), что составит примерно 70% платежей по ипотеке за этот объект на 10 лет или около 95%, если оформить кредит на 25 лет», - приводит пример Оксана Иванова.

Однозначного ответа на вопрос «что выгоднее – ипотека или аренда?», похоже, просто не существует. В каждом случае потенциальный квартиросъемщик или покупатель должен внимательно взвесить риски и найти баланс между вожделенной свободой и заслуженной стабильностью.

Источник: LIVING.ru