В половине премиальных новостроек в Москве предусмотрена финишная отделка

Но застройщики не всегда уверены, что подрядчики качественно сделают дорогостоящий ремонт

Квартиры с отделкой от застройщика набирают популярность во всех сегментах – от «комфорта» до люкса. И даже мотивы застройщиков и покупателей в разных сегментах не слишком отличаются: сэкономить время, деньги и нервы перед новосельем.

Из 52 элитных проектов на первичном рынке Москвы отделка в том или ином исполнении есть в 25, из 35 проектов премиального сегмента – в 18, подсчитал Александр Лагутов, директор департамента разработки продукта Sminex. В элитных домах доля лотов с финишной отделкой приблизилась к 42%, в премиальном – уже к 49%. Предчистовая отделка (white box) есть в 5% элитных и 25% премиальных проектов.

По данным Knight Frank, 670 элитных квартир и апартаментов с финишной отделкой (77 700 кв. м) – это 43% от общего предложения в верхнем ценовом сегменте, из них 140 лотов класса de luxe (23 500 кв. м, 33% предложения в этой категории), 530 лотов (54 200 кв. м) – премиум, 47% от всех премиальных.


Время для дизайна

Застройщики увеличивают такое предложение, ориентируясь на рост спроса: многие покупатели не хотят сами связываться с ремонтом или переживать ремонты соседей после заселения, говорит Наталья Шаталина, гендиректор сервиса «Синица». Если все это делается централизованно, то уже понятен срок, когда можно планировать переезд, добавляет Яна Глазунова, гендиректор VSN Realty. Опция «чистовая отделка» намного удобнее и экономичнее, особенно при ипотечном кредите, а ремонт от застройщика еще и дешевле, говорит Игорь Сибренков, коммерческий директор ГК «Основа». В целом преимущества для тех, кто покупает готовое жилье, а не бетонные стены с перспективой вложить в обустройство квартиры еще примерно столько же, были очевидны и несколько лет назад, но застройщики словно этого не замечали, поскольку ремонт – не бизнес для девелопера. Тем не менее число вариантов предлагаемой отделки растет, как и качество, отмечают в группе «Эталон». «Для 50–60% покупателей финишная отделка от застройщика является более интересным продуктом по сравнению с лотами без ремонта. Из них большая часть отдает предпочтение именно квартирам с меблировкой», – сообщили в пресс-службе «Донстроя».

Но, по мнению Павла Лепиша, директора по продажам «Интеко», переход на квартиры с финишной отделкой в дорогом сегменте займет немного больше времени, чем в классе «комфорт», где в ближайшем будущем показатель достигнет 80–90% всех новостроек. Покупатели высокобюджетной недвижимости еще не распробовали опцию, потому что предложение пока невелико. Это связано с взыскательными запросами клиентов, высокой стоимостью материалов, необходимостью кастомизации.

Девелоперы приглашают известные дизайн-студии или именитых авторов, что частному клиенту не всегда по средствам. Например, проект квартир для проекта Eleven (застройщик – «Росстройинвест») сделает итальянский дизайнер Роберто Санторо. В RED7 (ГК «Основа») интерьер в стиле неоклассика разработало бюро Олега Клодта, в современном стиле – голландская студия i29. «Мы еще на стадии проектирования решили все апартаменты в комплексе сдавать с дизайнерской отделкой под ключ», – говорит Сибренков. Над проектами оформления квартир и апартаментов в Neva Towers (Renaissance Development) работали архитекторы Darling Associates и команда Hirsch Bedner Associates, над интерьерами ЖК Capital Towers от Capital Group – Антонио Читтерио, приводит примеры Наталия Курганова, директор департамента по работе с девелоперами Moscow Sotheby’s International Realty.


Прежде (впрочем, как и сейчас) знаменитостей застройщики приглашали и для оформления мест общего пользования. Примеров тому немало: для Barkli Virgin House дизайн разрабатывала Келли Хоппен, над интерьером лобби и холлов в Barkli Gallery работал Марсель Вандерс, в Hill8 («Сити – XXI век») лобби оформлено по проекту Карима Рашида. По словам Кургановой, новый тренд – привлечение к созданию интерьеров премиальных домов моды: Lalique (Kuznetsky Most by Lalique), Ralph Lauren (Nоblе Row), Giorgio Armani (Armani/Casa Moscow Residences).

С ремонтом или без

В каждом классе недвижимости есть определенная доля лотов с отделкой, которые поглощаются рынком, говорит Лагутов, и каждый застройщик определяет ее индивидуально. По словам Глазуновой, все решает уверенность девелопера в будущей успешной и быстрой реализации – насколько дизайн и стиль решений окажутся привлекательными для покупателей, ведь отделка означает значительное увеличение бюджета проекта. Продать по более высокой цене проще, когда дом построен и отделка выполнена. Чтобы динамика продаж была хорошей на всех этапах строительства, девелоперы обустраивают шоурумы или демоквартиры, где клиент может увидеть уровень ремонта и решиться заплатить больше, отмечает она.

Одной из первых по этому пути пошла Vesper – в 2013 г. компания начала реализацию всех проектов с финишной отделкой (первым проектом стал St. Nickolas на Никольской улице), рассказывает Марина Синягина, коммерческий директор Vesper. По ее словам, удалось предугадать потребность российского рынка и желания клиентов. На сегодняшний день Vesper реализовала семь объектов с отделкой в высоком ценовом сегменте. «Мы предлагаем покупателям хорошую базу, которую в дальнейшем легко декорировать», – говорит Синягина.

По словам Андрея Непомнящего, директора по продажам холдинга РСТИ в Москве, если позволяет концепция дома и количество квартир в нем достаточно велико, то покупателям могут быть предложены и 6–7 видов отделки на выбор. Однако чаще всего застройщик предлагает 2–3 варианта, особенно если речь идет о небольших проектах. В среднем отделка в классическом стиле получается немного дороже, делится Лагутов. Но, как правило, девелопер управляет этим процессом и вырабатывает разнообразные решения с плюс-минус одной стоимостью. Чистовая отделка запланирована в большинстве проектов «Донстроя» на стадии активных продаж, исключение – «Сердце столицы». В пресс-службе компании отмечают, что в самом высоком сегменте жилой недвижимости лоты в основном без отделки (74%), а в классе премиум ситуация обратная: большая часть предложения приходится на лоты с чистовой отделкой (75%) и white box (10%).


Элитные апартаменты с отделкой – это как правило база, которую в дальнейшем легко декорировать /Vesper
Есть застройщики, которые уверены, что покупатели элитной недвижимости не нуждаются в навязанных решениях. «У Sminex есть проекты, в которых мы предлагали квартиры с отделкой, однако мы считаем, что такие лоты – это больше ограничение для собственников, нежели помощь, – рассуждает Лагутов. – Важный аспект – дизайн, материалы, оборудование, которые предпочитает клиент. Создать максимально комфортную и удобную квартиру возможно только при непосредственном участии ее конечного пользователя. Покупатели дорогого жилья стремятся к индивидуализации и имеют четкие представления, что, где и как должно располагаться в их квартирах. Но мы наблюдаем за рынком и исследуем предпочтения клиентов, поэтому всегда готовы скорректировать стратегию». В настоящее время Sminex принадлежит к лагерю тех девелоперов, которые не предлагают финишную отделку в проектах. Тех же взглядов придерживаются в Valartis Group (застройщик Turandot Residences и Artisan). Ольга Зыблая, директор по продажам этих клубных домов, объясняет: каждый из покупателей элитной недвижимости уже имеет опыт ремонтов – и даже с участием европейских дизайнеров. Опыт продажи квартиры в Artisan под ключ, с дизайн-проектом, с мебелью и с декором, показал, что решение отказаться от отделки было верным. «Срок экспонирования ее был в 4 раза длиннее, чем подобных квартир без отделки», – подчеркнула Зыблая.

Есть и другая версия того, почему застройщики премиальных проектов отказываются от финишной отделки: они не уверены, что найдут подрядчиков, которые качественно сделают дорогостоящий ремонт. Девелоперу нужно верно оценить собственные ресурсы и возможности, признает Сибренков. Обеспечить высокое качество работ, иметь дело с дорогими материалами и непростыми проектами крайне сложно, на рынке не так много подрядчиков, способных выполнить такие работы в объеме целого дома, соглашаются Синягина и Шаталина. Тем более сейчас, когда закупка и доставка материалов и оборудования (а также их хранение) часто завязаны на заграничных поставщиков, а из-за пандемии все испытывают сложности с логистикой, напоминает Елена Кабешева, коммерческий директор проекта Mantera Seaview Residence (Сочи).



Не корысти ради

До введения эскроу-счетов экономический эффект от сдачи квартир с отделкой был налицо, рассуждает Лагутов, потому что девелопер забирал средства сегодня, а тратил их в конце проекта, когда шла отделка. Сейчас деньги аккумулируются на эскроу-счетах, застройщик получает их после завершения проекта. Сегодня застройщики не зарабатывают на отделке в элитных новостройках. Материалы и дизайн дорогие, воплощать идеи дизайнеров, как правило, тоже стоит дорого, перечисляет Шаталина.

С другой стороны, готовый ремонт под ключ, выполненный по эксклюзивному дизайнерскому проекту от именитых бюро, без сомнений, станет конкурентным преимуществом, признает Сибренков. Соответственно, за счет такого преимущества, продолжает он, девелопер может рассчитывать на более высокую узнаваемость проекта, более высокую динамику и стоимость продаж и т. д.

По оценке Сибренкова, для покупателя элитной недвижимости ремонт своими силами, скорее всего, обойдется на 15–20% дороже, а эти клиенты считают деньги даже лучше, чем потребители в массовом сегменте. «Один из наших клиентов поручил своей бригаде строителей пересчитать стоимость работы и материалов для одной из наших квартир, у них вышло в 1,5 раза дороже», – рассказывает Синягина. За счет большого объема закупок и работ застройщик получает скидки на все позиции.

По оценке Непомнящего, в Москве экономия на заказе готового решения может достигать 30%. По стоимости премиальная отделка от застройщика может прибавить к цене 1 кв. м от 80 000 руб. и больше в зависимости от цены материалов и проектных решений. Себестоимость отделки в элитном сегменте – от 160 000 руб. за 1 кв. м и застройщики продают ее в основном по себестоимости, резюмирует Лагутов.-