Законодательство: застройщикам дали финансовые поблажки, которые заставят дольщиков быть внимательнее

До конца года застройщик и дольщик смогут согласовать в ДДУ отличный от единого срок передачи без внесения изменений в проектную документацию. На что нужно обратить внимание в новых правилах?

В качестве очередной меры поддержки застройщиков в условиях санкционного давления 23 марта было принято постановление правительства № 442 «Об установлении особенностей передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства». А 29 марта вступило в силу еще одно постановление, от 26.03.2022 № 479, регулирующее применение мер ответственности по договорам участия в долевом строительстве.

До 31 декабря 2022 года застройщик и дольщик смогут согласовать в договоре долевого участия (ДДУ) отличный от единого срок передачи без внесения изменений в проектную документацию. При этом, как считает генеральный директор компании VSN Realty Яна Глазунова, нельзя исключать возможность продления правительством этого срока на неопределенный период времени. Застройщик вправе направить уведомление об изменении сроков строительства, его завершении или передаче объекта по электронной почте.

Управляющий партнер «Легес бюро», член Ассоциации юристов России Мария Спиридонова обращает внимание* на ряд важных нюансов новых правил, которые будут действовать минимум до конца года. В частности, при существенных недостатках акт осмотра составляется только с участием специалиста, но, как подчеркивает Яна Глазунова, новых разъяснений о том, какие недостатки считать существенными, не дано. При несущественных дефекты отражаются в акте передачи, но если у сторон имеются по ним разногласия, то опять же только со специалистом. Установлен срок безвозмездного устранения, который составляет 60 календарных дней. Подача иска до истечения указанного срока не предусматривается.

В случае требования об уменьшении цены или возмещении расходов предусматривается десятидневный срок со дня предъявления требований застройщику, и только после этого возможно обращение суд. Привлеченный специалист (приемщик/эксперт/специалист) должен быть внесен в один из двух реестров: Национальный реестр специалистов или НОПРИЗ. Более того, специалист должен быть в трудовых отношениях со строительной организацией, входящей в СРО. Дата осмотра согласуется в течение пяти рабочих дней со дня возникновения разногласий, но не ранее чем через три рабочих дня после дня ее согласования. Также согласуется присутствие дольщика и застройщика. Составленный акт осмотра направляется застройщику не позднее трех рабочих дней со дня проведения. Предусмотрена досудебная возможность возмещения расходов на специалиста.

Если дольщик не дал доступа на объект для устранения недостатков или для составления акта осмотра, он не вправе обращаться в суд. Если же дольщик уклонятся от осмотра до подписания акта передачи, застройщик может передать объект по истечении месяца от предусмотренной в договоре даты по одностороннему акту. Не применяется закон о защите прав потребителей, а значит, не подлежат дополнительному возмещению моральный вред и потребительские неустойки.

Комментируя новые правила, управляющий партнер юридической компании Freeviser Михаил Паюшин отмечает: решение прежде всего объясняется тем, что в сегодняшних обстоятельствах существует угроза срыва поставок стройматериалов и оборудования, а значит, возможен перенос сроков ввода дома в эксплуатацию по независящим от застройщика причинам. Иными словами, если в период до 31 декабря 2022 года застройщик должен был достроить дом и передать дольщику по ДДУ квартиру, но в срок не уложился, никаких денег дольщик с застройщика взыскать не сможет. Ни сейчас, ни потом. «Введение такого моратория — мера не новая: аналогичный мораторий на начисление неустойки вводился правительством в 2020 году, в первую волну пандемии. Это действительно позволило финансово поддержать застройщиков и сократить их расходы на выплату штрафов», — напоминает эксперт.

Михаил Паюшин
управляющий партнер юридической компании Freeviser
«Какие нюансы могут в этой связи возникнуть и на что важно обратить внимание. Первое: если застройщик нарушил срок еще до принятия постановления, то есть до 29 марта 2022 года, дольщик вправе подать на него в суд и взыскать неустойку. Правда, даже если уже выигран суд и получен исполнительный лист, но непосредственно процесс выплаты неустойки еще не произошел, надо быть готовым, что никаких выплат в период действия постановления и не случится, так как банкам запрещено исполнять судебные акты в отношении застройщиков до конца года. То же самое касается и решения суда, если его на данный момент еще нет: оно будет принято с учетом отсрочки исполнения до конца года. Второе: мораторий наложен на выплату не только неустойки, но и убытков. Это означает, что если раньше в случае задержки сроков ввода дома можно было взыскать с застройщика понесенные убытки за арендованное в период просрочки жилье, то сейчас это правило не действует. Третье: есть определенные послабления и для дольщиков, если они состоят в финансовых отношениях с застройщиком, например выплачивают рассрочку по договору. Мораторий будет действовать в том числе и на пени, которые застройщик может взыскать с дольщика за нарушение сроков оплаты. Но данное правило не касается кредитных договоров, например ипотечных обязательств дольщиков, поскольку мораторий действует только в отношении застройщиков и на договоры с банками не распространяется».

Что касается самого процесса передачи квартиры, если он выпадает на период действия постановления, то здесь присутствуют определенные нововведения по сравнению с 214-ФЗ, подчеркивает Михаил Паюшин. Например, в отличие от императивного порядка уведомления, предусмотренного в 214-ФЗ (только заказным письмом с уведомлением о вручении), теперь можно уведомлять дольщиков о завершении строительства электронным письмом с усиленной квалифицированной подписью или иным способом, предусмотренным в договоре. С момента отправки такого письма у дольщика возникает право на приемку объекта.

«С одной стороны, решение направлено на упрощение бюрократических процедур и ускорение начала процесса приемки, с другой, налицо риск «односторонней коммуникации», когда право дольщика на приемку возникает в момент отправки уведомления застройщиком, а не в момент подтверждения его получения. Ведь электронное письмо можно «не увидеть», «пропустить», оно может попасть в спам и так далее. А если в течение месяца дольщик не обнаружит письмо и не осуществит приемку квартиры, застройщик подпишет акт приема-передачи в одностороннем порядке», — объясняет эксперт.

Еще одно изменение коснулось срока безвозмездного устранения недостатков застройщиком — вместо 45 дней теперь это 60 дней, что в ситуации неопределенности с поставками стройматериалов вполне обоснованно. Больше всего вопросов, по мнению Михаила Паюшина, возникнет с привлечением для оценки существенных недостатков специалистов, о которых упоминается в постановлении: «Такие специалисты должны обладать очень приличной квалификацией, то есть это не услуги частников со строительным образованием с profi.ru или «Авито», которых можно пригласить на первичную приемку, — по сути, это услуги полноценного эксперта. И застройщик, согласно постановлению, должен компенсировать дольщику затраты на такого специалиста. Но, во-первых, не застройщик, а дольщик должен найти и привлечь такого специалиста в пятидневный срок (что для не разбирающегося в стройке человека, каковыми являются большинство дольщиков, может оказаться проблематично). Во-вторых, цены на услуги таких специалистов, скорее всего, прилично вырастут — по прогнозам, до 50% в период действия постановления».


К тому же, если обнаруженные недостатки будут действительно существенными, а значит, дорогостоящими, не факт, что застройщик пойдет на их устранение. В этом случае, как и раньше, возможно обращение в суд по истечении 60-дневного срока. «Здесь можно сразу дать совет дольщикам. Если ситуация идет к тому, что обращение в суд неизбежно, лучше сразу привлекать специалиста-эксперта от организации, уполномоченной делать независимую строительную экспертизу, ведь именно она потребуется в суде. И если не привлечь такого специалиста сразу, бремя дополнительных затрат на экспертизу ляжет уже на дольщика», — считает Михаил Паюшин.

Что касается постановления от 26 марта, в нем, как уже отмечалось, прописаны особенности применения мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве, а также включения в единый реестр проблемных объектов, в отношении которых застройщиком более чем на шесть месяцев нарушены сроки завершения строительства и (или) обязанности по передаче объекта долевого строительства участнику.

Суммируя, можно сказать, что как минимум период с 29 марта по 31 декабря 2022 года и для застройщиков, и для дольщиков как бы выпадает из всех «разборок» по неустойкам, пеням, штрафам и прочим финансовым санкциям. Яна Глазунова отмечает еще один немаловажный для застройщиков аспект.

Яна Глазунова
генеральный директор компании VSN Realty
«Контролирующий орган и (или) публично-правовая компания «Фонд развития территорий» в период с 29.03.2022 по 31.12.2022 не направляют уведомление в Росреестр о нарушении застройщиком более чем на шесть месяцев сроков завершения строительства или обязанностей по передаче участнику объекта долевого строительства. Также контролирующий орган не вправе в указанный период обращаться в арбитражный суд с заявлением о приостановлении осуществления застройщиком деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников, по основанию, предусмотренному пунктом 3 части 15 статьи 23 федерального закона об участии в долевом строительстве: застройщик не удовлетворяет требования участников долевого строительства по денежным обязательствам в совокупности не менее чем 100 тысяч рублей и (или) не исполняет обязанность по передаче объекта долевого строительства в течение трех месяцев со дня наступления удовлетворения таких требований и (или) исполнения такой обязанности».

Конечно, оба постановления только вступили в силу, и все сейчас в подвешенном состоянии. «Измененный порядок передачи объекта вызывает обоснованное беспокойство дольщиков. Застройщики также пока не выработали механизма реализации нового порядка. В ближайшее время будет складываться новая практика правоотношений между застройщиками и дольщиками, в том числе судебная», — уверена Яна Глазунова. Хотя уже понятно, что в целом профессиональные игроки рынка признательны за эти правительственные решения.

Ирина Доброхотова, управляющий партнер Dombook, председатель совета директоров «БЕСТ-Новострой»

«Передача ключей в новостройке — подчас действительно очень тяжелый период для обеих сторон. По всей видимости, указанным постановлением девелоперов пытаются защитить от так называемого потребительского терроризма — явления, когда дольщик намеренно находит фактически неустранимые недочеты, которые никак не угрожают безопасности проживания, но могут являться какими-то нарушениями СНиПов, и за них можно требовать неустойку, компенсацию и так далее. В ситуации санкционного давления, потери поставок импорта застройщики становятся весьма уязвимы в этом отношении: неизвестно, какие стройматериалы и комплектующие и на что придется заменить до конца строительного цикла и не придется ли из-за дефицита подвергнуть проект более серьезным изменениям. Также неизвестно, насколько до конца года вырастет себестоимость строительства и останутся ли у некоторых компаний вообще свободные средства, в том числе на выплаты неустоек. В целом права дольщика постановление в нынешней редакции никак не ущемляет. Есть, конечно, небольшие неровности. Например, уведомлению, отправленному по электронной почте, должны быть предусмотрены альтернативы. Что такое «уклонение от осмотра», также нужно четко прописать. Профессиональная аккредитация специалиста-приемщика — тоже ответ на «боль» от постоянного появления на приемке доморощенных «мастеров», которые «знают, как должно быть», чем могут вводить в заблуждение самого же дольщика. Так или иначе документ официально закрепляет порядок процедуры приема-передачи объекта по ДДУ, что вносит ясность в отношения обеих сторон в этом процессе и для обеих является плюсом».

Максим Деев, заместитель руководителя юридического департамента ГК «Гранель»

«Отношение в целом положительное. Как правило, самые большие разногласия между застройщиком и участником долевого строительства происходят на этапе приемки квартиры. Спорные моменты касаются возможных недостатков в передаваемой квартире и их квалификации как несущественных или существенных. На сегодняшний день закон позволяет участнику долевого строительства отказаться от приемки квартиры даже при наличии мелких замечаний, например отсутствия части фурнитуры на оконной створке, плохо закрепленного конвектора и других. С учетом указанного постановления вопрос несколько проясняется — несущественные недостатки указываются в передаточном акте, и сам акт при этом подписывается. Квартира считается принятой, и не возникает просрочки в ее передаче. Среди избыточных норм — отправка заказным письмом дольщикам уведомлений о завершении строительства дома с описью вложения. В наше время ходить на почту с коробками писем дорого, нецелесообразно и бессмысленно. Поэтому одно из назревших, на наш взгляд, положений — возможность отправлять уведомления дольщиков о завершении строительства электронным документом, подписанным усиленной квалифицированной электронной подписью. Это позволит более оперативно сообщать покупателям информацию о сдаче дома и необходимости принять квартиру. Компании смогут снизить издержки на отправке таких уведомлений через «Почту России». С учетом развития информационных технологий, электронной регистрации сделок хотелось бы, чтобы это положение было внесено и в сам 214-ФЗ».

Марина Лашкевич, ведущий эксперт компании BuyBuyHouse

«Проблема взаимодействия застройщика и дольщика является острой уже давно. Девелопер получает денежные средства только после раскрытия счета эскроу, а для этого необходимо в том числе сдать объект дольщику. Строительство у нас происходит в режиме жесткой экономии, поэтому ни для кого не секрет, что к осмотру объекта надо подходить с пристрастием. Еще в прошлом году шла речь о том, что дольщиков (чтобы девелопер мог избежать «потребительского терроризма») необходимо заставить подписывать акт с указанием недочетов, естественно, с указанием четких сроков их устранения застройщиком. Дольщик же понимал, что после подписания акта девелопер потеряет к нему интерес и ждать устранения недостатков придется долго. Поэтому изменения к процедуре передачи объекта приняты не были. Что сейчас? Дольщикам важно четко зафиксировать в акте все недостатки, а главное — определить, насколько существенными они являются. Я рекомендую для этого привлекать профессионалов в области технического надзора, чтобы минимизировать свои риски».

Сергей Зайцев, руководитель центра новостроек федеральной компании «Этажи»

«Это решение нельзя оценивать однозначно, но и ситуация, которая возникла в экономике страны, далека от стандартной и требует смелых шагов в части поддержки строительной отрасли. По факту застройщикам упростили процедуру передачи объектов дольщикам, разрешив отклоняться от проектной документации и строительных норм, которые не влияют на безопасность. Мера временная и в нынешних реалиях оправдана тем, что не все оборудование и стройматериалы застройщики смогут приобрести из-за введенных ограничений. Такими мерами на государственном уровне нивелируются риски остановки строек и срывов по срокам сдачи объектов из-за отсутствия тех или иных комплектующих. Это, конечно, плюс. Минус в том, что для дольщиков риски становятся выше. Не исключено, что в дополнение к таким мерам поддержки нужно вводить ограничения, которые позволят контролировать извне качество строительства и не допустить злоупотреблений на фоне полученных временных преференций».

Несмотря на сложность ситуации, конечный потребитель в лице участника долевого строительства не должен пострадать, необходимо сохранить качество строительства и сроки сдачи домов. А для этого придется выбирать золотую середину, считает Сергей Зайцев.