Почему на рынке недвижимости старый фонд теснит новостройки. "Российская газета".

Риелторы проанализировали ипотечные сделки на вторичном рынке в 2022 году. Выяснилось, что наиболее востребованными были квартиры в домах, построенных после 2010 года (их доля - 30 процентов).

А на втором месте неожиданно оказалось жилье в домах 1960-х годов (21 процент). Почему старый фонд стал пользоваться высоким спросом? В Ростове-на-Дону цена таких квартир выросла, по данным риелторских агентств, в среднем на 35 - 45 процентов. 3-комнатная квартира в пятиэтажном доме 1963 года постройки с 3,2 миллиона рублей добралась до 4,3 миллиона. Главный специалист риелторской компании Наталья Саванкова, более 20 лет работающая на рынке недвижимости, объясняет популярность хрущевок, прежде всего, тем, что цена на них немного ниже, чем на сталинки и более современные девятиэтажки. - Жилье в многоквартирных домах старого фонда пользуется повышенным спросом у клиентов, которые рассматривают покупку квартиры в ипотеку и не готовы к слишком высоким ежемесячным платежам, - говорит эксперт. -

Относительно новое жилье на вторичном рынке стоит гораздо дороже: разница в цене квадратного метра может достигать 40 процентов. А большинство покупателей выходят на сделку с помощью ипотечных программ или с полной суммой на покупку квартиры. Высокая стоимость вторичных квартир связана и с переходом на проектное финансирование с эскроу-счетами. Если раньше девелоперам были нужны деньги на начальном этапе строительства и для привлечения покупателей они снижали цены на старте, то теперь ценовой разрыв уменьшился, считает генеральный директор VSN Realty Яна Глазунова. - Девелопер получает финансирование от банка, а удорожание по мере повышения стадии готовности незначительное.

Новостройка стоит столько же, сколько и "вторичка", или дороже, если дом готовится к сдаче, - говорит Глазунова. Многие хотели бы купить квартиру в новостройке, но по причине высокой стоимости этот вариант им не подходит, а где-то жить нужно сейчас. Это категория граждан, которые не могут накопить, а ипотеку не потянут, и хрущевку выбирают как временный вариант. Эти люди готовы приобрести старое жилье и ждать 10 - 15 лет: "заработаем и приобретем новую квартиру". Таким образом, интерес к хрущевкам продиктован, прежде всего, низкой покупательной способностью. Существует мнение, что спрос подогревают слухи о реновации старого фонда. Однако в Ростовской области реновация, в отличие от Москвы, не прижилась. Зато чашу весов в сторону недорогого жилья поколебали жители новых регионов, которые решили обосноваться в Ростове и пригородах. Большинству из них квартира хрущевке кажется оптимальной и по финансовым, и по социальным причинам, ведь не все еще определились, где жить дальше. Минусов у старого жилого фонда, бесспорно, много. Это и тесные кухни, и не всегда удачная планировка, небольшие площади, проходные комнаты, отсутствие лифта и старые коммуникации. Кому-то не нравятся и соседи - ровесники домов. Словом, непрестижно. Правда, баталии, которые разворачиваются среди жильцов так называемых элитных домов иногда достигают такого градуса, что склоки неухоженных, подвыпивших соседей в старых домах - это просто цветочки. Но есть и плюсы: низкая цена, отсутствие несущих стен внутри квартиры, что позволяет с легкостью сделать любую перепланировку, зеленые и просторные дворы, наличие балконов, кладовых и антресолей. Для многих покупателей решающим фактором остается район. Поэтому в привлекательных локациях, где предложение в новостройках ограничено, вторичка выигрывает. Выбор вторичной недвижимости имеет свои нюансы, но, в отличие от новостроек, их проще проверить, поскольку и жилье уже готовое, и инфраструктура построена. Не стоит поддаваться и магии цифр. Руководитель департамента городской недвижимости Елена Мищенко анализирует процентное соотношение сделок в новых и старых домах.

- Важным аспектом является то, что количество квартир в домах разное. Если говорить о серии П-44Т (панельные дома, построенные с 1997 по 2019 год), то количество квартир в них доходит до 300. Это зависит от того, сколько там подъездов. Дома 50-х годов в основном пятиэтажные, здесь квартир может быть не больше 50. Соответственно, и процент сделок, которые проходят в них, ниже, - говорит эксперт. Немаловажное значение для покупателя, быстро "наевшегося" стремительно вырастающими кварталами новостроек, играет хорошо развитая инфраструктура, обустроенность, уютные зеленые дворы хрущевок. "Мне нравится, что за окном моего дома красивый клен, а не безликие окна дома напротив", - говорит "хрущевская" жительница. В новых кварталах еще ждать и ждать, когда подрастут деревья, не на высоте и транспортная доступность. Разочарованы покупатели и качеством быстровозводимого жилья: тонкие стены, плохая шумоизоляция, проблемы с коммуникациями. Тем временем владельцы квартир в хрущевках, одно время настроившиеся на переезд в новые дома, делают ремонт и модернизацию, превращая их во вполне современное жилье.

Меняется и внешний вид хрущевок. Тот факт, что жилье в старом фонде становится более привлекательным, отмечают и другие эксперты. Среди причин называют капитальный ремонт. Действительно, старые пятиэтажки за последнее время преобразились. Вначале были приведены в порядок дворы и детские площадки. Городские службы внимательно следят за аварийными деревьями, обновляя посадки. Заметна стала работа дворников. А затем один за другим стали преображаться фасады. Залатали крыши, появились современные водоотводы, пластиковые окна в подъездах, засияли свежим бетоном откосы. Вот только одна из последних новостей Фонда содействия капитальному ремонту Ростовской области: "Капитальный ремонт фасада, подвала и фундамента многоквартирного дома N 70 на 9-й Линии в ходе приемки на выездной комиссии был назван образцовым: даже невооруженным глазом заметно преображение 72-летнего дома и качество выполнения работ. А сочный абрикосовый цвет фасада, выбранный жильцами, обещает дому новую яркую жизнь!" Всего в 2022 году в регионе отремонтировали 2 792 системы более чем в тысяче МКД. Приоритетными направлениями стали ремонт фасада (177 МКД), кровли (252 МКД) и системы электроснабжения (269 МКД).

 На этот год были поставлены еще более амбициозные цели - капитально отремонтировать в три раза больше жилых домов, чем в прошлом (3 372 дома и свыше шести тысяч систем), вложив в это более семи миллиардов рублей. Итак, одно дело - предлагать человеку условную "двушку" в доме с обветшалым фасадом и проблемной плоской кровлей, другое - квартиру в отремонтированном здании. В региональном Фонде капитального ремонта подтвердили, что после завершения работ стоимость квадратного метра в советских "панельках" увеличилась на 30 - 40 процентов. При этом расходы собственников на содержание жилья сократились. Помимо косметического эффекта, после капремонта снижаются теплозатраты, улучшается шумоизоляция. В результате снижается стоимость коммунальных услуг., Справка "РГ" Панельные дома были названы в честь первого секретаря ЦК КПСС Никиты Сергеевича Хрущева, при котором началось массовое строительство малогабаритного жилья. А придумано оно во Франции архитектором Ле Корбюзье в тяжелые послевоенные годы. Строительство хрущевок шло с 1959 по 1985 год. Всего в СССР было возведено 290 миллионов квадратных метров жилых домов. Срок службы хрущевок был рассчитан всего на 25 лет, потом его продлили до 50.

Но они прочно стоят до сих пор. Согласно новым исследованиям, при рачительном уходе и своевременном ремонте они смогут прослужить и 150 лет. Как у соседей Хрущевки в Крыму на общем фоне рынка вторичного жилья не выделяются, отмечают эксперты. - Это нижний сегмент клиентских предпочтений даже после ремонта квартиры. Хрущевки, может быть, и стоят в хороших местах, но в силу неудачной планировки они не популярны, - говорит менеджер агентства недвижимости Royal Estate Игорь Рыбалка. - После капитального ремонта скорее пользуются спросом сталинки или даже более ранние, дореволюционные постройки, поскольку они имеют привлекательный архитектурный вид, высокие потолки, толстые стены, большие окна. Хрущевки всего этого лишены.

 Возможно, отмечает эксперт, изменить ситуацию могла бы реновация жилищного фонда крымских городов, поскольку в хрущевках менять нужно не отдельные квартиры, а в целом дома. - Если бы в тех же пятиэтажках после реновации появился лифт, это повысило бы их привлекательность. Но зачастую выгоднее снести здания советской постройки и возвести на этом месте что-то новое, - говорит Игорь Рыбалка.