Трезвый расчёт: как определить комфортный платёж по ипотеке

Ипотека — кредит, рассчитанный на долгий период выплат, и для банка важно максимально грамотно оценить платёжеспособность человека, который будет выплачивать заём в течение многих лет. Самому плательщику тоже нужно взвесить, какую часть своего дохода он готов регулярно и на длительном отрезке жизни отдавать ради владения квартирой.

Разбираемся вместе с экспертами и рассказываем, как правильно рассчитать ипотеку и какой ежемесячный платёж будет комфортным, учитывая заработную плату и расходы.

Сколько процентов от зарплаты должна занимать ипотека для одобрения банком
Подав заявку на ипотеку, потенциальный клиент проходит андеррайтинг — так называется проверка добросовестности и платёжеспособности заёмщика, которые банк вычисляет с учетом множества собственных критериев. Как проходит одобрение банка, мы рассказывали здесь.

Финальное решение о сумме и сроках выдачи учитывает в том числе и то, какую долю в доходах заёмщика будет занимать ежемесячный платеж. 


«Большинство банков готовы предоставлять кредиты с ежемесячным платежом, не превышающим 60% от доходов заёмщика. Некоторые кредитные организации сокращают этот лимит, так как учитывают потенциальные риски, например непредвиденные траты на лечение», — говорит управляющий директор компании «Метриум» Руслан Сырцов.

Примерно оценить условия кредита, которые готов предложить банк, можно онлайн с помощью ипотечного калькулятора — такие сервисы есть на сайтах большинства кредитных организаций.

Сами участники рынка тоже в основном говорят, что при планировании ипотеки стоит рассчитывать на меньшую долю платежа в доходе.

«Мы ориентируем клиентов на то, чтобы платеж не превышал 50% от дохода. Максимальная доля платежа в одобренных кредитах по нашим проектам составляла 70%», — комментирует руководитель отдела ипотечного кредитования «Главстрой-Недвижимость» Вадим Бутин.

Татьяна Подкидышева, исполнительный директор «НДВ Супермаркет Недвижимости», рекомендует не выходить за пределы 40–50%. 


«Доля платежа в доходах заемщика, которую готовы одобрить банки, зависит от множества обстоятельств: кредитной истории, трудоустройства и финансовой ситуации получателя, наличия детей или взрослых, находящихся на иждивении, движимого и недвижимого имущества в собственности и других факторов», — поясняет эксперт.

Как проверить свою кредитную историю

Исключение, при котором банк может одобрить ипотеку и при этом на платеж приходится большая часть ежемесячного дохода, — достаточно хорошие заработки плательщика.

«Если заёмщик зарабатывает 100 тыс. рублей, то кредит с ежемесячным платежом более 50–60 тыс. ему не одобрят. Если же ежемесячный доход составляет 500 тыс. рублей, то могут одобрить ипотеку с платежом из расчёта и в 75–80%», — говорит генеральный директор агентства недвижимости ЦДН Анатолий Пысин.

Как рассчитать комфортный платеж по ипотеке
Правильно рассчитать ежемесячный платёж по ипотеке — задача не только с целью получить одобрение банка. Важно также, чтобы платёж был комфортен для самого заёмщика — ведь выплачивать кредит придется долгие годы.

«Рассчитывая величину комфортного платежа по ипотеке, конечно, в первую очередь необходимо ориентироваться на реальный уровень доходов с учетом всех дополнительных затрат. Все расходы, например алименты, потребительские кредиты, оплата съемного жилья, даже расходы на оплату коммунальных платежей должны быть подсчитаны и обязательно учтены», — советует Анатолий Пысин.


Второй момент, на который рекомендует обратить внимание эксперт, — это удовлетворенность своей текущей работой.

«Важно понять, готов ли человек еще много лет оставаться на своем месте, насколько там у него все позитивно складывается, лоялен ли к нему работодатель, нет ли вероятности, что в ближайшее время он может потерять работу», — перечисляет Пысин.

Если положительных ответов на все эти вопросы немного, имеет смысл заранее продумать стратегию поиска нового места и сформировать подушку безопасности, а возможно, и отложить пока оформление ипотеки. Как планировать личный и семейный бюджет, экономить и создавать запас, мы написали здесь. 

«Комфортный платеж по кредиту — это не сумма платежа по графику, а сумма остатка дохода, которая сохранится у клиента после оплаты всех обязательных платежей в месяц, — напоминает директор ипотечного центра ГК МИЭЛЬ Юлия Ибрагимова. — Если остатка от дохода клиенту достаточно для комфортного проживания, значит, и платежи по ипотеке можно считать комфортными».


Люди часто забывают, что у них есть кредитные карты, по которым тоже стоит учитывать и помнить лимиты и платежи, добавляет руководитель департамента ипотечного кредитования брокерского агентства недвижимости DOLGOV PRO Елена Ворошнина. Вместе с тем эти расходы, исходя из количества и сумм займов, прямо сказываются на итоговом уровне жизни будущего заемщика. 

Татьяна Подкидышева также советует не забывать о дополнительных расходах непосредственно при оформлении кредита, таких как страхование жизни и объекта, оценка квартиры, оформление нотариальных документов.

«При выборе банка стоит ориентироваться не только на наименьший размер ставки, но и на другие расходы. Важно сравнить тарифы по страхованию, поскольку при их завышении у банка с меньшей ставкой полная стоимость кредита может стать даже выше, чем у банка с более высокой ставкой», — говорит генеральный директор VSN Group Яна Глазунова.